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呼和浩特市城市房地产交易管理条例

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呼和浩特市城市房地产交易管理条例

仙蒙古呼和浩特市人大常委


呼和浩特市城市房地产交易管理条例

(2005年4月20日呼和浩特市第十二届人民代表大会
常务委员会第九次会议通过 2005年7月29日内蒙古自治区
第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准)

第一章 总 则

第一条 为加强城市房地产交易管理,维护房地产交易市场秩序,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 凡在本市城市规划区(含开发区)国有土地范围内从事房地产交易,实施房地产交易管理,均应当遵守本条例。
第三条 市房产行政主管部门负责全市房地产交易的监督售理工作。
市房地产产权市场管理部门具体负责房地产转让、抵押、申介服务市场的管理工作。
市土地行政主管部门负责土地使用权转让、抵押等权属管理和监督检查工作。
建设、财政、规划、工商、税务等部门按照各自职责,配合市房产行政主管部门做好房地产交易的监督管理工作。
第四条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条 市房产行政主管部门及其工作人员要依法履行职责,接受社会监督,保护当事人的合法权益,任何单位和个人有权对其违法行为进行举报。

第二章 房地产转让


第六条 本条例所称房地产转让,是指房地产权利人通过合法方式将其房地产权属转移给他人的行为。房地产转让包括:
(一)买卖房地产的;
(二)赠与、继承、分析房地产的;
(三)以房地产作价出资、与他人成立企业组织,房地产权属发生变更的;
(四)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
(五)企业被收购、兼并、合并涉及房地产权属随之转移的;
(六)以房地产抵债的;
(七)法律、法规规定的其他情形。
第七条 有下列情形之一的房地产,不得转让:
(一)无合法权属证书的;
(二)权属有争议的;
(三)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同志的;
(五)法律、法规规定不得转让的其他情形。
第八条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。
第九条 房地产权利人转让共有房地产时,在同等条件下,共他共有人有优先受让权。
房地产权利人转让租赁期限未满的房地产时,应当提前三个月书面通知承租人。在同等条件下,承租人有优先受让权。
房地产权利人转让已设定抵押的房地产时,应当征得抵押权人书面同意。
第十条 具有下列情形之一的房地产,应当按规定办理有关手续后方可转让:
(一)经改建、扩建的房屋,应当先办理权属变更登记;
(二)产权人死亡,其继承人应当先办理权属转移登记;
(三)房屋所有权人委托他人对房屋进行处分,应当提供经公证的授权委托书;
(四)法律、法规规定的其他情形。
第十一条 商品房预售,应当符合下列条件:
(一)己全部交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书或者建设用地批准书;
(二)持有建设工程规划许可证副本和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,房屋开发建设的工程量达到工程建设总量的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向市房产行政主管部门申请办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
第十二条 商品房预售,预售人与预购人应当依法签订商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起三十日内持商品房买卖合同,向市房产行政主管部门和土地行政主管部门登记备案。
第十三条 开发企业进行商品房预售所得的款项应当用于该商品房有关的工程建设。
市房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
第十四条 开发企业进行商品房预售,应当向预购人出示《商品房预售许可证》,己预售的商品房,商品房预售单位不得交更商品房预售合同约定的商品房售价。
己预售的商品房除不可抗力因素外,应当按照合同约定日期竣工并交付使用;未如期竣工并交付使用的,开发企业承担相应的违约贵任。
第十五条 商品房预售广告应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》,任何单位和个人不得发布商品房预售广告。

第三章 房地产抵押


第十六条 下列房地产不得设定抵押:
(一)权属有争认的;
(二)用于教育、E疗、市政等公共福利事业的;
(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
(四)己依法公告列入拆迁范围的;
(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的;
(六)依法不得抵押的其他房地产。
第十七条 房地产抵押,抵押当事人应当签订书面抵押合同。房地产抵押合同自签订之日起三十日内,抵押当事人应当到市房产行政主管部门和土地行政主管部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定,也可以由具有资质的房地产价格评估机构评估确定。
第十八条 以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容:
(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《程规划许可证》编号;
(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;
(三)已投入在建工程的工程款款额;
(四)施工进度及工程竣工日期;
(五)已完成的工作量和工程量。
抵押人应当登报公告该在建工程已设定抵押并注明相关证件文号。前款(三)、(四)、(五)项应当由具有资质的工程监理公司出具书面证明。
第十九条 以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
第二十条 企业、事业单位法人分立或者合并后,原抵押合同继续有效,其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时,其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
第二十一条 已设定抵押权的房地产依法列入拆迁范围的,抵押当事人应当按照下列规定相应变更抵押合同:
(一)实行产权调换补偿的,由抵押当事人以调换所得房地产重新设定抵押权;
(二)实行作价补偿的,由抵押人将所得补偿金提存公证,作为抵押财产处理,或者由抵押当事人选择与原抵押物同等价值的房地产重新设定抵押权。
第二十二条 有下列情形之一的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:
(一)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
(二)抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者批评人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;
(三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;
(四)抵押人违反本条例的有关规定,拉自处分抵押房地产的;
(五)抵押合同约定的其他情况。
抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或者承租人;在同等条件下,共有人或者承租人依法享有优先购买权。
第二十三条 抵押权人对抵押房地产的处分,因下列情况而中止:
(一)抵押权人请求中止的;
(二)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务,并经抵押权人同意的;
(三)发现被拍卖抵押物有权属争议的;
(四)诉讼或仲裁中的抵押房地产;
(五)共他应当中止的情况。
第二十四条 处分抵押房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押的房地产一同处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
第二十五条 有合法权属证书的房屋可以典当。典当行在当期内不得出租、抵押和使用当物。


第四章 房地产中介服务

第二十六条 本条例所称房地产中介服务,是指在房地产投资、开发、转让、抵押、租赁等活动中提供房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪的有偿服务行为。
第二十七条 从事房地产中介业务,应当设立相应的房地产中介服务机构。设立房地产中介服务机构应当具备下列条件:
(一)有单位的名称、法定代表人或组织负责人、组织机构及章程;
(二)有固定的办公用房和设备设施;
(三)注册资金10万元以上;
(四)从事房地产评估业务的,应当有三名以上注册房地产估价师,房地产专职估价人员(包括注册房地产估价师和房地产估价员)占职工人数的百分之五十以上;
(五)从事房地产经纪业务的,应当有三名以上取得房地产经纪人资格证书的专业人员;
(六)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术人员占职工人数的百分之五十以上。
第二十八条 申请设立房地产价格评估机构,应当报市房产行政主管部门进行资格审查,符合条件的按照国家和自治区的有关规定核发《房地产价格评估机构资格证书》。一年期满,根据经营业绩,可以申请晋升上一等级的执业资格。
第二十九条 设立房地产咨询、经纪机构,应当按照国家有关规定到市房产行政主管部门登记备案后,到工商行政售理部门申请注册登记,领取营业执照。
第三十条 异地房地产中介服务机构来我市从事房地产申介业务的应当到市房产行政主管部门备案。
房地产中介服务机构应当按照核准的业务范围从事经营活动,接受市房产行政主管部门的指导、监督和检查。
第三十一条 房地产中介服务人员执业,应当按照国家有关规定取得执业资格证书,并经市房产行政主管部门注册登记。
房地产中介服务机构、执业人员执业资格实行年审制度。
第三十二条 房地产中介服务人员承办业务,由其所在中介服务机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同,不得以个人名义从事中介活动,也不得同时在其他房地产开发企业执业。
房地产中介服务机构受理的中介服务业务,凡因其承办人员过失给委托人造成经济损失的,由该中介服务机构承担赔偿责任。
第三十三条 房地产申介服务机构发布房地产租售广告,应当在其中载明申介机构的名称、地址、资格等级证专,不得发布虚假内容的广告。
第三十四条 房地产中介服务机构及中介服务人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:
(一)索取、收受委托合同以外的酬金或者共他财物,或者利用工作之便,牟取共他不正当的利益;
(二)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;
(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执业;
(四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
(五)法律、法规禁止的其他行为。

第五章 法律责任

第三十五条 对违反木条例规定的行为,按照下列规定予以处罚:
(一)违反本条例第十一条规定预售商品房的,由市房产行政主管部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款;给预购人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;
(二)违反本条例第十四条第一款规定使用商品房预售款项的,由市房产行政主管部门责令限期纠正,可以并处违法所得3倍以下但每套商品房不超过3万元的罚款;
(三)违反本条例第十六条、第三十三条规定发布房地产广告的,由工商行政管理部门依照国家有关规定进行处罚;
(四)违反本条例第三十条规定未取得房地产中介资格拉自从事房地产中介服务业务的、来我市从事房地产申介业务的异地机构未办理备案的、超出核准的业务范围从事经营活动的,由市房产行政主管部门责令改正,可以并处1万元以上3万元以下的罚款;
(五)违反木条例第三十二条第一款、第三十四条规定之一的,由市房产行政主管部门收回资格证书或者公告资格证书作废,可以并处1万元以上3万元以下的罚款。
第三十六条 市房产等行政主管部门工作人员违反木条例规定,玩忽职守、滥用职权,或者利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事贡任。

第六章 附 则

第三十七条 各旗县城市规划区外的国有土地范围内进行房地产交易可以参照本条例执行。
第三十八条 本条例自2005年9月1日起施行,1997年6月26日呼和浩特市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、1998年7月31日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第四次会议批准的《呼和浩特市城市房地产交易市场治理条例》同时废止。



救灾捐赠管理暂行办法

民政部


救灾捐赠管理暂行办法


(2000年4月6日部务会议通过)

第一章 总则
第一条 为了规范救灾捐赠活动,加强救灾捐赠款物的管理,保护捐赠人、救灾捐赠受赠人和灾区受益人的合法权益,根据《中华人民共和国公益事业捐赠法》,制定本办法。
第二条 在发生自然灾害时,自然人、法人或者其他组织向救灾捐赠受赠人捐赠财产,用于支援灾区、帮助灾民的,适用本办法。
第三条 本办法所称救灾捐赠受赠人包括:
(一)县级以上人民政府民政部门;
(二)经县级以上人民政府民政部门认定具有救灾宗旨的公益性社会团体。
法律、行政法规另有规定的除外。
第四条 救灾捐赠应当是自愿和无偿的,禁止强行摊派或者变相摊派,不得以捐赠为名从事营利活动。
第五条 救灾捐赠款物的使用范围:
(一)解决灾民无力克服的衣、食、住、医等生活困难;
(二)紧急抢救、转移和安置灾民;
(三)灾民倒塌房屋的恢复重建;
(四)捐赠人指定的与救灾直接相关的用途;
(五)其他直接用于救灾方面的必要开支。
第六条 国务院民政部门负责管理全国救灾捐赠工作。
县级以上地方人民政府民政部门负责管理本行政区域内的救灾捐赠工作。
第七条 在发生特大自然灾害情况下,国务院民政部门组织开展跨省(自治区、直辖市)或者全国性救灾捐赠活动,县级以上地方人民政府民政部门组织实施。
在本行政区域发生较大自然灾害情况下,经同级人民政府批准,县级以上地方人民政府民政部门组织开展本行政区域内的救灾捐赠活动,但不得跨区域开展。
县级以上人民政府民政部门统一组织救灾捐赠工作,各系统、各部门只能在本系统、本单位内组织救灾捐赠活动。
第八条 对于在救灾捐赠中有突出贡献的自然人、法人或者其他组织,县级以上人民政府民政部门可以予以表彰。对捐赠人进行公开表彰,应当事先征求捐赠人的意见。

第二章 接受捐赠
第九条 县级以上人民政府民政部门接受救灾捐赠款物,根据工作需要可以指定专门机构或者设立临时机构组织实施。
乡(镇)人民政府、城市街道办事处受县(县级市、市辖区)人民政府委托,可以组织代收本行政区域内村民、居民及驻在单位的救灾捐赠款物。
第十条 救灾捐赠受赠人应当向社会公布其名称、地址、银行账号等。
第十一条 自然人、法人或者其他组织可以向救灾捐赠受赠人捐赠其有权处分的合法财产。
法人或者其他组织捐赠其自产或者外购商品的,应当提供相应的发票及证明物品质量的资料。
第十二条 救灾捐赠受赠人接受救灾捐赠款物时,应当确认银行票据,当面清点现金,验收物资。
捐赠人所捐款物不能当场兑现的,救灾捐赠受赠人应当与捐赠人签订载明捐赠款物种类、质量、数量和兑现时间等内容的捐赠协议。
捐赠人捐赠的药品、生物化学制品应当符合国家医药监督管理和卫生行政部门的有关规定。
第十三条 救灾捐赠受赠人接受救灾捐赠款物后,应当向捐赠人出具凭证。
第十四条 国务院民政部门负责制定全国统一的救灾捐赠接受凭证格式,省级人民政府民政部门负责制作。
第十五条 救灾捐赠情况由县级以上人民政府民政部门向社会公布。

第三章 境外救灾捐赠
第十六条 国务院民政部门负责对境外通报灾情,表明接受境外救灾捐赠的态度,确定受援区域。
未经国务院民政部门批准,任何部门、单位和个人不得对境外通报灾情或者呼吁救灾援助,法律、行政法规另有规定的除外。
第十七条 国务院民政部门负责接受境外对中央政府的救灾捐赠。
县级以上地方人民政府民政部门负责接受境外对地方政府的救灾捐赠。
经认定具有救灾宗旨的公益性社会团体可以接受境外救灾捐赠,但应当报民政部门备案。
法律、行政法规另有规定的除外。
第十八条 救灾捐赠受赠人接受的外汇救灾捐赠款应当全部结售给指定的外汇银行。
第十九条 境外救灾捐赠物资的检验、检疫、免税和进境,按照国家的有关规定办理。
第二十条 对免税进口的救灾捐赠物资不得以任何形式转让、出售、出租或者移作他用。

第四章 救灾捐赠款物的管理和使用
第二十一条 救灾捐赠受赠人应当对救灾捐赠款指定账户,专项管理;对救灾捐赠物资建立分类登记表册。
第二十二条 经认定具有救灾宗旨的公益性社会团体接受救灾捐赠款物的情况应当报民政部门,由民政部门负责统计汇总、制定分配方案,法律、行政法规另有规定的除外。
第二十三条 在国务院民政部门组织开展的跨省(自治区、直辖市)或者全国性救灾捐赠活动中,县级以上地方人民政府民政部门应当将接受的救灾捐赠款逐级上划,将接受的救灾捐赠物资清单分批逐级上报,由国务院民政部门统一分配、调拨。
第二十四条 县级以上地方人民政府民政部门组织开展救助本行政区域灾区的救灾捐赠活动,接受的救灾捐赠款物由县级以上地方人民政府民政部门负责分配、调拨,并报上一级人民政府民政部门备案。
第二十五条 国务院民政部门负责调拨的救灾捐赠物资,属境外捐赠的,其运抵口岸后的运输等费用由受援地区负担;属境内捐赠的,由捐赠方负担。
县级以上地方人民政府民政部门负责调拨的救灾捐赠物资,运输、临时仓储等费用由地方同级财政负担。
第二十六条 救灾捐赠款物由县级以上人民政府民政部门根据灾情和灾区实际需求,统筹平衡,统一调拨分配。
对捐赠人指定救灾捐赠款物用途或者受援地区的,应当按照捐赠人意愿使用。在捐赠款物过于集中同一地方的情况下,经捐赠人同意,省级以上人民政府民政部门可以调剂分配。
发放救灾捐赠款物时,应当坚持民主评议、登记造册、张榜公布、公开发放等程序,做到账目清楚,手续完备、制度健全,并向社会公布。
县级以上人民政府民政部门应当会同监察、审计等部门及时对救灾捐赠款物的使用发放情况进行监督检查。
捐赠人有权向救灾捐赠受赠人查询救灾捐赠财产的使用、管理情况,并提出意见和建议。对于捐赠人的查询,救灾捐赠受赠人应当如实答复。
第二十七条 对灾区不适用的境内救灾捐赠物资,经捐赠人书面同意,报省级人民政府民政部门批准后可以变卖。
变卖救灾捐赠物资应当由省级人民政府民政部门统一组织实施。
变卖救灾捐赠物资所得款必须作为救灾捐赠款管理、使用,不得挪作他用。
第二十八条 可重复使用的救灾捐赠物资,县级以上地方人民政府民政部门应当及时回收、妥善保管,作为地方救灾物资储备。
第二十九条 救灾捐赠物的接受及分配、使用情况应当按照国务院民政部门规定的统计标准进行统计,并接受审计、监察等部门和社会的监督。

第五章 附则
第三十条 开展义演、义赛等救灾募捐活动按照国家的有关规定办理。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。



企业并购研究——反并购的经济手段

作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。

一、 毒丸计划
毒丸(Poison Pill)计划又称股权摊薄反并购策略,是一种提高并购企业并购成本,造成目标企业的并购吸引力急速降低的反收购措施。毒丸计划在平时不会生效,只有当企业面临被并购的威胁时,毒丸计划才启动。
实践中主要有三种毒丸措施:负债毒丸计划、优先股权毒丸计划和人员毒丸计划。
负债毒丸计划是指,目标企业在并购威胁下大量增加自身负债,降低企业被并购的吸引力。负债毒丸计划主要通过企业在发行债券或借贷时订立的“毒药条款” 来实现。依据该条款,在企业遭到并购时,债权人有权要求提前赎回债券、清偿借贷或将债券转换成股票。负债毒丸计划主要表现在两方面:一方面,权证持有人以优惠条件购买目标企业股票或合并后的新企业股票,以及债权人依“毒药条款”将债券换成股票,从而稀释并购者的持股比例,加大并购资金量和并购成本;另一方面,权证持有人以上述价格向企业售卖手中持股来换取现金,或者债权人依“毒药条款”立即要求兑付债券或偿还贷款,可耗竭企业现金,恶化企业财务结构,造成财务困难,令并购者在接收目标企业后立即面临巨额现金支出,直至拖累并购者自身。鉴于并购后面临的财务问题,并购者往往止步。
优先股权毒丸计划是一种购股权计划,这种购股权通常发行给老股东,并且只有在某种事件发生时才能行使。优先股权毒丸计划一般分为 “弹出”计划和 “弹入”计划。“弹出”计划通常指履行购股权,购买优先股。譬如,以100元购买的优先股可以转换成目标公司200元的股票。“弹出”计划初的影响是提高股东在并购中愿意接受的最低价格。如果目标公司的股价为50元,那么股东就不会接受所有低于150元的收购要约。因为150元是股东可以从购股权中得到的溢价,它等于50元的股价加上200元的股票减去100元的购股成本。这时,股东可以获得的最低股票溢价是200%。在“弹入”计划中,目标公司以很高的溢价购回其发行的购股权,通常溢价高达100%,即100元的优先股以200元的价格被购回。而敌意并购者或者触发这一事件的大股东则不在回购之列。这样就稀释了并购者在目标公司的权益。“弹入”计划经常被包括在一个有效的“弹出”计划中。
人员毒丸计划是指企业的绝大部分高级管理人员共同签署协议,在企业被以不公平价格并购,并且这些人中有一人在并购后被降职或解聘时,则全部管理人员将集体辞职。这一策略不仅保护了目标企业股东的利益,而且会使并购企业慎重考虑并购后更换管理层对企业带来的巨大影响。企业的管理层阵容越强大、越精干,实施这一策略的效果将越明显。当目标企业管理层的价值对并购方无足轻重时,人员毒丸计划也就作用有限。
毒丸计划在美国非常盛行,这与美国的法律环境有关。1985年德拉瓦斯切斯利(Delawance Chancery)法院的判决承认了毒丸计划的合法性。根据美国普通公司法的规定,美国公司只要在其公司章程中有明确授权,即享有各种类别股份的发行权而无须其他审批。但同为英美法系的英国却没有这样的土壤,因为在英国公司法中明确指出采用毒丸计划作为反并购手段不合法。
二、降落伞计划
降落伞计划是通过提高企业员工的更换费用实现的。由于目标企业被并购后,随之而来的经常是管理层更换和公司裁员。针对员工对上述问题的担忧,人们设计了降落伞反并购计划。降落伞计划具体包括三种形式:金降落伞(Golden Parachute)、灰色降落伞(Penson Parachute)和锡降落伞(Tin Parachute)。
(1)金降落伞。金降落伞是指目标企业董事会通过决议,由企业董事及高层管理人员与目标企业签订合同,一旦目标企业被并购,其董事及高层管理人员被解雇,则企业必须一次性支付巨额的退休金(解职费)、股票选择权收入或额外津贴。上述人员的收益根据他们的地位、资历和以往业绩的差异而不同。这种收益就象一把降落伞让高层管理者从高高的职位上安全退下来,故名降落伞计划;又因其收益丰厚如金,故名金降落伞。
(2)灰色降落伞。灰色降落伞主要是向中级管理人员提供较为逊色的同类保证。目标企业承诺,如果该企业被并购,中级管理人员可以根据工龄长短领取数周至数月的工资。
(3)锡降落伞。锡降落伞是指目标企业的普通员工在企业被并购后一段时间内被解雇的话,则可领取员工遣散费。显然,灰色降落伞和锡降落伞的道理与金降落伞同出一辙。
三、员工持股计划
这是基于分散股权的考虑设计的。美国许多企业都鼓励内部员工持有本企业的股票,同时成立相应的基金会进行控制和管理。在敌意并购发生时,如果员工持股比例相对较大,则可控制一部分企业股份,增强企业的决策控制权,提高敌意并购者的并购难度。
四、股份回购
股份回购是在企业受到并购威胁时购回发行在外的股份,减少在外流通的股份,增加并购企业收购到足额股份的难度,同时则可提高股价,增大收购成本。股份回购有两种基本形式:第一种是企业将可利用的现金分配给股东,以此换回股东手中的股票;第二种是企业通过发行债券,用募集的款项购回自己的股票。股份一旦被回购,流通在外的股份数量减少,在回购不影响公司收益的前提下,公司股票的每股收益就会上升,股票价格必然上涨。股份回购的实施,必须考虑各国公司法是否允许。
五、帕克曼防御
帕克曼防御是指目标企业在遭到并购袭击时,不是被动地防守,而是以攻为守,它或者反过来提出还盘而并购并购者,或者以出让本企业的部分利益、包括出让部分股权为条件,策动与目标企业关系密切的友好企业出面收购并购方股份,以达围魏救赵的效果。帕克曼防御必须有几个条件:(1)袭击者本身应是一家公众企业,否则谈不上收集袭击者本身股份的问题;(2)袭击者本身有懈可击,存在被并购的可能性;(3)目标企业需要拥有较强的资金实力和外部融资能力,否则帕克曼防御的运用风险很大。帕克曼防御的特点是以攻为守,使攻守双方角色颠倒,致对方于被动局面。从反收购效果来看,帕克曼防御能使反并购方进退自如:进可并购袭击者,使袭击者迫于自卫放弃原先的袭击企图,退可因本企业拥有并购者(袭击者)的股权,即便目标企业被并购也能分享并购成功带来的好处。
六、资产重估
在现行的财务会计中,资产通常采用历史成本来估价。由于通货膨胀的存在,使得资产的历史成本往往低于其实际价值。当目标企业收到并购出价以后,可对其资产进行重新评估,并把结果编入资产负债表,提高了净资产的账面价值,显示并购企业的出价对目标企业定价过低。
七、相互持股
相互持股是指关联企业或关系友好企业之间相互持有对方一定比例的股份,当其中一方受到收购威胁时,另一方施以援手。相互持股可以减少流通在外的股份,从而降低被收购的机会。不过,相互持股需要占用双方企业大量资金,实质上是相互出资。
八、发行限制表决权股票
一般来说,如果公司为筹集资金发行股票,原股东所持股份比例就会下降,股权就会被稀释。当公司受到并购威胁时,原股东对公司的控制力就会削弱。因此,一些公司为了即能筹集到必要的资金,又能防范被其他公司收购,就发行限制表决权股票。这种股票的股息比普通股票的股息要高,但其表决权很低或者没有。发行限制表决权股票是一种有效的反并购对策。由于目标公司集中了投票权,就可以阻止敌意并购者通过收购发行在外的股票而控制公司。
九、董事轮换制
董事轮换制(Staggered Board Election)是指在公司章程中规定,每年只能更换三分之一(或其他比例)的董事,这意味着即使并购者拥有公司绝对多数的股权,也难以获得目标公司董事会的控制权。由于这种反并购方法阻止了并购者在一段时间内获得公司的控制权,从而使并购者不可能马上改组目标公司。美国现在有70%以上的上市公司采用了董事轮换制。这种制度旨在阻止敌意并购方在一次股东选举中就夺取被并购方的董事会控制权。一般来说,敌意并购者至少要经历两次董事会选举,才能赢得多数席位来控制董事会。在大多数情况下,在第二次股东会议召开前,恶意并购者不是迫使目标公司达成友好协议,就是放弃并购企图。总的来看,董事轮换制是一种对股价影响较小而又非常有力的反并购策略。
十、绝对多数条款
绝对多数条款(Super-majority Provision),也称超级多数条款,是指在公司章程中规定,公司的合并需要获得绝对多数的股东投赞成票。同时,这一反并购条款的修改也需要绝对多数的股东同意才能生效。超级多数条款一般规定目标公司被并购必须取得2/3或80%以上的投票权,有时甚至高达90%以上。这样,敌意并购者如果要获得具有绝对多数条款公司的控制权,通常需要持有目标公司很大比例的股权,这在一定程度上增加了并购成本和难度。
十一、白衣骑士
白衣骑士是指目标企业遭遇敌意并购时,主动寻找第三方即所谓的“白衣骑士”以更高的价格来对付敌意并购,造成第三方与敌意并购者竞价并购目标企业的局面。在这种情况下,敌意并购者要么提高并购价格,要么放弃并购。一般来说,如果敌意并购者的出价不是很高,目标企业被“白衣骑士”拯救的机会就大。如果敌意并购者提出的出价很高,那么“白衣骑士”的成本也会相应提高,目标企业获救的机会就小。
十二、焦土战术
焦土战术是一种两败俱伤的反并购策略。主要包括出售“皇冠上的珍珠”和虚胖战术。
企业最有价值的部分最具并购吸引力(如专利、商标、某项业务或某个子公司等),通常被誉为“皇冠上的珍珠”。这些“皇冠上的珍珠”非常容易诱发其他企业的并购企图。针对这种情况,目标企业可以将“皇冠上的珍珠”出售或者抵押,从而降低敌意并购者的并购兴趣。
虚胖战术的做法有多种,或者是购置大量与经营无关或盈利能力差的资产,令目标企业包袱沉重,资产质量下降;或者是大量增加目标企业负债,恶化财务状况,加大经营风险;或者是故意投资一些长时间才能见效的项目,使目标企业在短期内资产收益率大减。由于虚胖战术会导致目标企业严重的负债问题,敌意并购者不得不放弃并购。
十三、甩掉包袱
目标企业如果存在一些严重亏损或前景暗淡的业务部门会造成股价的长期低迷、股东的不满和管理层的分裂,从而会成为其他企业的并购目标。要想扭转这种情况的最好方法就是将这些业务部门出售,从而甩掉包袱,重新树立公司的形象。
十四、死亡换股
死亡换股是指目标公司通过发行公司债券、特种股票或者两者的组合,用来交换流通在外的本公司的普通股票。其主要作用是减少普通股票的流通数量,提高股票价格,增加敌意并购者的并购成本。但是,死亡换股也是一把双刃剑。即使目标公司的股价上升,由于股票流通数量减少,敌意并购者的最后出价可能不变。此外,死亡换股引起目标公司负债比例提高,债务包袱严重,即使目标公司的总市值不变,权益价值的比重也会降低,而其股价不见得一定会因股票流通数量的减少而上升。