这份意向书真的无效吗？

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日

　债权人应当对借贷金额、期限、利率以及款项的交付等借贷合意、借贷事实的发生承担证明责任。作为直接证据的借据存在明显瑕疵，又无其他证据佐证的，法院在审查借贷事实时，应充分听取债务人的抗辩意见，依据民事诉讼高度盖然性的证明标准，运用逻辑推理、日常生活常理等，综合审查判断借贷事实是否真实发生。必要时，可以依职权进行调查取证。

　　[案例]

　　米脂县人民法院(2011)米民初字第00415号

　　[案情]

　　原告张青诉称：2010年2月14日，被告祁东海办厂缺周转资金，找我借现金50000元，按30‰每月付利息至付款日，并有被告许兴海签字担保，并没写什么时候付清。后来因我有事急需钱向被告所要时，祁东海均以种种理由拒不还款，在要借款同时，我又找担保人许兴海，后来，我多次找二被告要求还款，二被告拒还，请求判令二被告连带偿还借款50000元及利息，二被告承担诉讼费用。

　　被告祁东海辩称，我不认识原告，借条是我写的，但我没借过原告钱，也没有钱还。

　　被告许兴海在法定答辩期间未作答辩。

　　米脂县人民法院原审审理查明：2011年3月3日，被告祁东海借原告人民币50000元，由被告许兴海担保，并立据借条一张，内容为：“欠条，今贷现金伍万元正（50000元），月息3分，贷款人：祁东海，保证人: 许兴海签字按印，后经原告多次催要，二被告拒付借款。

　　[审判]

　　米脂县人民法院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告祁东海向原告借款使用后未履行还款付息义务，被告祁东海应承担民事责任；被告许兴海为被告周猛提供连带责任保证，但未有履行保证义务，依法应承担保证责任。民间借贷中双方约定的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定即最高不得超过银行利率四倍（包含利率本数），原、被告约定逾期付款利率明显过高，超出部分的利息本院不予保护。被告祁东海辩解意见无事实法律依据，本院不予采纳。被告许兴海无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民逝诉讼法》第一百三十条，《中华人名共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十条，及《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于人名法院审理借款案件的若干问题意见》第6条之规定，米脂县人民法院于2011年11月4日作出(2011)米民初字第00415号民事判决：

　　一、原、被告于2011年3月3日所签订的借款保证合同成立并生效。

　　二、由被告祁东海于本判决生效后五日内偿还原告张青借款50000原及利息，利息从2011年3月3日起以中国人民银行同期贷款利率的四倍（包含利率本数）的月利率计算至付清之日止。被告许兴海的承担连带清偿责任。

　　案件受理费1050元，由被告祁东海、许兴海承担。

　　[评析]

　　实践中，民间借贷纠纷虚假诉讼情况较多，有的案件当事人伪造证据（主要是借条）、虚构事实，侵害对方当事人的合法利益，有的案件双方当事人恶意串通损害案外人（国家、集体或自然人）的利益，等等。

　　本案是典型的虚假诉讼案件，原告张青持有的借条没有出借人，具有明显的瑕疵。被告祁东海在庭审中否定原告的陈述，并称不认识原告。法官对此类案件一般会形成合理怀疑。但如何进一步审查借贷事实，甄别虚假诉讼呢？笔者认为，可从以下四个方面展开:

　　第一，明确举证责任的分配。债权人应当对借贷金额、期限、利率以及款项的交付等借贷合意、借贷事实的发生承担证明责任。债务人就其抗辩主张的债权受妨害或者受制约、债权已经消灭或者部分消灭的事实承担证明责任。一般而言，借条作为直接证据，能够借款金额、期限、利率、还款日期等借款关系的主要内容，但就款项交付情况，特别是金额较大的款项交付，应结合款项交付凭证加以判断。如款项通过银行转账的，应提供银行资金往来凭证；如款项系现金给付的。如款项系现金方式给付的，债权人不能提供款项交付凭证的，法院可以要求出借人本人、法人或者其他组织的有关经办人员到庭，陈述款项现金交付的原因、时间、地点、款项来源、用途等具体事实和经过，并接受对方当事人和法庭的询问。

　　第二、正确对待借据的证据意义。借据是证明双方存在借贷合意和借贷关系实际发生的直接证据，具有较强的证明力，法院应当审慎审查借据的真实性。除非有确凿的相反证据足以推翻借据所记载的内容，一般不轻易否定借据的证明力。但如果借条存在必要记载事项的缺漏、书写笔迹、材质凭肉眼即能看出异常之处等情形，借条持有人即债权人有义务进一步提供证据加以证实。本案中，原告刘青提供的借据由于缺乏出借人这个必要事项，虽然其持有该借据，但无法证明借款关系的存在，必须进一步提供证据对此予以证实。法官不能判定原告持有借据的行为具有事实自证的效果。

　　第三、生活经验法则的运用。尽管法庭审理中，证据对案件事实的认定起着最为核心的作用，当事人在法庭的辩论也是围绕证据的“三性”展开的。但对于法官来说，在形成心证的过程中，除了要考虑当事人提交的证据有无证明力及证明力大小外，还应综合考虑案件背后所蕴藏的日常生活经验，选择相关的经验法则来填补证据上的不足。

　　在民间借贷关系中，对于经验法则的搜集与选择应着重围绕以下几个方面展开：一是借贷双方之间的关系。由于民间借贷中信任因素起着较大的作用，双方之问的社会关系、商业往来关系、身份关系对更好理解借贷事实有着较为重要的作用。通过正确分析借贷双方的关系，可以更为全面地认识纠纷形成的来龙去脉，亦有助于深入地透析案件的真实情况。二是贷方是否具有相应的财产能力。贷方是否具有相应的财产能力，是从借条之外的另一个角度来考量借款事实真实性的问接、辅助证据。三是外界因素的影响。在个案中，借方否认借贷关系存在(通常以否认借条真实性)的一个理由是受到胁迫而写下的借条。对于这种情况，借款人应就其受到胁迫的事实负担举证责任。四是借贷双方的借款方式、走款途径。根据民间借贷案件的常识，数额不大的借贷案件一般通过现金支付，但是对于大额款项如几十万元时，通常人们不会携带现金进行交易，这也是一种经验法则。

　　本案原告张青在本案起诉前与被告祁东海互不相识。庭审中张青陈述祁东海未向其联系借款，与诉状中陈述祁东海找其借款50000元相矛盾，张青在不认识祁东海的情况下出借大额现金不符合常理。

　　第四，依照职权调查取证。对双方当事人有恶意串通侵害案外第三人利益嫌疑的情形，法院应依照职权做必要的调查取证工作，必要时应依法通知第三人参加诉讼。对原告所举直接证据真伪不明的，法院应在举证责任分配的基础上，做必要的调查取证，这比较符合基层司法实践的实际。