河北省唐山市人民政府


唐山市关于出售公有住房的若干规定

为了解决公有住房出售中的若干具体问题，保证工作顺利开展，根据《唐山市深化城镇住房制度改革实施方案》，特做如下规定：
一、 基本规定
1、凡座落在本市路南、路北、古冶、开平、新区和港口、南堡、高科技开发区范围内的公有住房，除成片平房、危房、产权有争议房、列入改革规划房及具有专用性质的住房外，均可以出售，出售时应执行本规定。
2、公房出售实行成本价、标准价和使用权价三种形式，由产权单位根据具体情况确定。出售旧公房应选择一种形式，出售新房可以采用多种形式，单位出售旧公房不分内，外部职工应实行统一政策，出售新房可实行差别政策。
3、新购建公房和腾空的旧公房向职工分配时，应实行先售后租，出售对象的选择顺序根据职工的住房困难程度确定，出租的对象为经济上确实有困难的住房困难户，在同一批分配的公房中出租的数量应控制在20%以内。
4、公房出售对象应具有本市非农业户口。旧公房面向原承租户出售，承租户购房坚持自愿的原则，公房产权单位不得强迫或变相强迫承租户购房。
5、出售的公房兼具有房屋所有权证和土地使用证，出售前应进行成本价评估。单位以标准价出售公房，必须按职工工资总额的5%建立住房公积金。
6、公房产权单位出售公有住房应制定方案，经市住房制度改革领导小组办公室批准后组织实施，具体实施中应按有关规定办理手续。
二、 售房价格
1、出售公房的成本价包括征地和拆迁裣费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、建房管理费、贷款利息、其它政策规定的税费等七项因素。新建公房的成本价按实际价格计算；单位购买的商品房向职工出售可以承担本规定成本价以外的费用，旧公房的成本价按上一年新建同类住房的成本价以成新折旧评估，年折旧率为2%，
2、公房出售的标准价按市统计局公布的上年度全市平均工资总额计算，具体价格和折扣额由市政府根据国家的有关政策公布。1996年上半年出售公房的标准价为620/平方米，年工龄折扣额为3。70元/平方米，购现住房折扣率为标准价的3.70%，旧房的年折旧率为标准价的1.5%。
购房职工的工龄按购房人夫妇二人的工龄合并计算：本市在职职工工龄截止到1995年12月31日，异地工作的职工工龄截止到当地建立住房公积金制度的前一年；已离退休年龄计算。工龄计算办法按组织、劳动、人事部门的规定办理。
3、单位以使用权形式出售新旧公房的价格，均按不低于成本价的30%计算，具体价格比例由售房单位根据需求状况河经济承受能力确定。
4、出售公房应按下列因素和标准确定调价系数；
（1）环境调价系数：以出租住房的七个环境类别区为基础，四类环境区不调整，每升高（或降低）一类调增（或调减）4%。
（2）层次调价系数：无电梯住宅按下表高速售价。

有电梯住宅的层次调价由售方单位自行平衡确定。
（3）朝向调价系数：只有北窗的住房调减20%，无南窗有东西窗的住房调减10%，斜向住房不做售价调整。
（4）设备调价系数：无暖气、煤气设备的住房各调减5%，有浴盆或太阳能设备的住房应适当增加售价。
（5）以成本价和使用权价格售房不做设备、环境差价调整。
（6）以成本价和使用权形式出售新房的调价额应以单位面积的平均成本价乘以调价系数，平均成本价以成本价为基数按加权平均测算。以其他形式出售新旧公房不计算平均价。
5、公房售价总额按下列公式计算：
（1）成本价总额=（平均）成本价×（1±调价系数）×建筑面积；+
（2）标准价总额=[标准价×（1±调价系数）一年工龄折扣额×工龄] ×（1-年折率×已使用年限）×建筑面积-标准价×（1±调价系数）×现住房折扣率×建筑面积；
（3）使用权价格总额=（平均）成本价×价格比例×（1±调价系数）×建筑面积；
6、出售公房按建筑面积计价，一套楼房住宅建筑面积按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算。
三、 付款方式
购房职工在首次交付不少于30%价款的基础上，可向市住房资金管理中心申请政策性抵押贷款；有条件的售房单位可以实行分期付款。购房人不申请政策性抵押贷款，按成本价购买旧公房一次付清全部价款的给予价款总额15%的优惠，按标准价购买公房一次付清全部价款的给予价款总额10%的优惠。政策性贷款和分期付款期限最长不超过十年。
四、产权确认
1、以成本价购买的住房产权归个人所有，补交土地使用权出让金后可依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入归个人。
2、以标准价购买的住房产权归售房单位和购房人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
标准价
个人产权比例= —— ×100%
成本价
所购住房使用五年以上并补交土地使用权出让金后，允许依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入按产权份额分配。
3、以使用权形式购买的住房，产权归售房单位和个人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
使用权价
个人产权比例= ———— ×100%
成本价
购买的使用权住房，经售房人同意可以依法进入市场出售个人产权部分，使用权随之转移，交纳有关税费后所得收益归个人所有。单位与个人共同出资的，所得收益按投资比例分配。
4、以标准价、使用权价购买的住房进入市场出售前，应取得原产权共有单位的同意。单位和个人共同出资购买的使用权住房尚应取得出资单位的同意。产权共有单位或出资单位可按重置成本价优先购买，单位不购买的应同意个人进入市场出售。
5、出售公有住房应进入市场办理交易手续，凭交易契约到房屋产权管理机构申请产权过户。以成本价购买的住房核发私有房屋所有权证，以标准价、使用权价购买的住房核发共有房产保持证。
6、以成本价出售的住房，购房人凭私有房屋所有权证到土地管理部门办理土地使用证。
7、购房人取得私有房屋所有权证或共有房产保持证后，可以依法进入市场出租住房。
8、取得住房部分产权的购房人，可以按重置成本价补足价款取得全部产权。
五、 售房资金管理
1、出售国有住房须使用财政部门统一印制的售房收入专用发票。
2、出售新公房和以使用权形式出售旧公房的收入除支付有关费用和预留维修基金外均归售房单位所有，用于偿还贷款、工程款或继续用于住房建设。
3、出售旧公房的收入用于支付下列费用；
（1） 支付评估费、交易管理费等费用；
（2） 提留公房售后维修基金；
（3） 按《国有住房出售收入上交财政暂行办法》的规定上交财政，作为城市住房基金。
（4） 剩余部分作为单位住房基金。
4、留给单位的旧公房出售收入应存入市住房资金管理中心在房地产信贷部开设的售房资金帐户，专项用于住房建设，经市住房制度改革领导小组办公室批准后使用。
5、售房收入上交财政有困难的可以按程序申请减免。
六、公房售后的使用与修缮
1、购房个人不得擅自改变使用性质，不得私自拆改，房屋装饰装修应办理登记审核手续；
2、房屋售后修缮由住宅小区物业管理机构或售房单位负责。以成本价和标准价购买的住房由产权人交纳修缮管理费，交费标准由市房管局会同物价部门确定。
七、其它规定
1、按本办法规定购买住房给予一次性免交契税的照顾，已取得部分产权又补足价款取得全部产权的仍免交契税；
2、每对夫妇只能以标准价购买一套公有住房，享受一次工龄折扣，租住公房的夫妇，不得再以标准价购买新房。
3、按本规定出售公房，交易管理、产权登记等行政性收费减收50%，成本价评估费从低计收。
4、按本规定购买住房的职工继续执行煤气、热力等公益事业的收费标准和补助办法。
5、以标准价购买公房的职工从停租之日起停发住房补贴。
6、本规定由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
附：住房建筑面积计算方法。


一、住房建筑面积计算方法

计算公式
1、套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；
2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积；
3、分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积；
4、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷栋号套内建筑面积之和；
5、公用建筑面积=栋号总建筑面积-栋号套内建筑面积-人防地下室建筑面积-单独销售或出租的建筑面积。
二、计算规则
1、套内使用面积按计租面积计算。
2、套内墙体面积按共同墙体水平投影面积的一半与非共用墙体水平投影面积之和计算；共用墙体包括各套住房之间的分隔墙、本套住房与公用建筑空间的分隔墙、外墙（含山墙）；非共用墙体指套内承重墙和分隔墙。
3、挑阳台的建筑面积按水平投影面积的一半计算；封闭阳台和凹阳台的建筑面积按水平投影面积计算。




海南省人民政府


海南经济特区劳动争议仲裁规定
海南省人民政府


《海南经济特区劳动争议仲裁规定》已经1997年4月14日海南省人民政府第141次常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为了妥善处理劳动争议，保障用人单位和从业人员的合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》和《企业劳动争议处理条例》及有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定所称“从业人员”是指依法与用人单位确立劳动关系的社会劳动者。
第三条 本规定适用于本省境内用人单位和与之形成劳动关系的从业人员之间的下列劳动争议：
（一）因用人单位开除、辞退从业人员和从业人员辞职、自动离职发生的争议；
（二）因执行国家和本省有关工资、社会保险、福利、培训、劳动保护等规定发生的争议；
（三）因履行、变更、解除、终止劳动合同（含集体合同，下同）发生的争议；
（四）法律、法规规定的其他劳动争议。
第四条 用人单位与从业人员为劳动争议案件的当事人。
第五条 劳动争议仲裁，应当根据合法、公正、及时处理的原则，依法维护劳动争议当事人的合法权益。
第六条 发生劳动争议的劳动者一方在3人以上，争议事实共同的，应当推举代表参加调解或者仲裁活动；被推举的代表应当向劳动争议仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）提交被代表者签名的授权委托书。
第七条 劳动争议发生后，当事人应当协商解决；不愿协商或者协商不成的，可以向所在单位调解委员会（以下简称调解委员会）申请调解；调解不成，当事人一方要求仲裁的，可以向仲裁委员会申请仲裁。当事人一方也可以直接向仲裁委员会申请仲裁。对仲裁不服的，可以向人民法
院提起诉讼。
在劳动争议调解仲裁过程中，当事人不得有激化矛盾的行为。
第八条 申请仲裁应当符合下列条件：
（一）申诉人必须是与本案有直接利害关系的当事人；
（二）有明确的被申诉方、具体的仲裁请求和理由；
（三）属于本规定第二条规定的劳动争议范围；
（四）属于仲裁委员会管辖的范围；
（五）在规定申请仲裁时效内。

第二章 调 解
第九条 当事人申请调解，应当自劳动争议发生之日起30日内，以口头或者书面形式向所在单位调解委员会提出申请。
第十条 调解委员会调解劳动争议应当遵循自愿原则，经调解达成协议的，应当制作调解协议书，双方当事人应当自觉履行。协议书应当写明争议双方当事人的基本情况、争议事项、调解结果等事项。
调解不成或者调解达成协议后又反悔的，当事人在规定的期限内，可以向仲裁委员会申请仲裁。
第十一条 调解委员会接到调解申请后，应当征询被申请人的意见。被申请人不愿调解的，应当作好记录，在3个工作日内以书面形式通知申请人。
调解委员会应当自收到调解申请之日起3个工作日内作出受理或者不受理申请的决定，对不受理的，应当向申请人说明理由。
第十二条 调解委员会调解劳动争议，应当自当事人申请调解之日起30日内结束；逾期未结束的，视为调解不成。

第三章 仲 裁
第十三条 仲裁委员会处理劳动争议案件，应当组成仲裁庭，实行仲裁委员会领导下的一案一庭制度。仲裁庭由1名首席仲裁员和2名仲裁员组成。对从业人员在30人以上的集体劳动争议或重大劳动争议案件，由仲裁委员会指定3名以上（单数）仲裁员组成仲裁庭。
简单的劳动争议案件，仲裁委员会可以指定1名仲裁员处理。
仲裁庭对重大的或者疑难的劳动争议案件的处理，应当提交仲裁委员会讨论决定；仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。
第十四条 当事人可以委托1至2名代理人参加仲裁活动；委托他人参加仲裁活动，必须向仲裁委员会提交有委托人签名或者盖章的委托书，委托书应当明确委托事项和权限。
当事人委托代理人参加仲裁活动，应当自收到案件受理通知书之日起7日内向仲裁委员会提交委托书。
第十五条 无民事行为能力的和限制行为能力的从业人员或者死亡的从业人员，可以由其法定代理人代为参加仲裁活动；没有法定代理人的，由仲裁委员会为其指定代理人代为参加仲裁活动。
第十六条 当事人双方在仲裁委员会立案后至仲裁裁决前可以自行和解。和解后自行撤案，并签具和解协议。
第十七条 与劳动争议处理结果有利害关系的第三人，可以申请或者由仲裁委员会通知其参加仲裁活动。
第十八条 当事人应当自劳动争议发生之日起60日内，以书面形式向仲裁委员会申请仲裁。
当事人因不可抗力或者有其他正当理由超过前款规定的申请仲裁时效的，仲裁委员会应当受理。
第十九条 当事人向仲裁委员会申请仲裁，应当提交申诉书，并按照被申诉人数提交副本。申诉书应当载明下列事项：
（一）从业人员的姓名、职业、住址和工作单位；用人单位名称、地址和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；
（二）仲裁请求和事实理由；
（三）证据；
（四）证人的姓名和住址。
第二十条 仲裁委员会应当自收到申诉书之日起7日内做出受理或者不予受理的决定。仲裁委员会决定受理的，应当自作出决定之日起7日内将申诉书的副本和仲裁规则送达被申诉人，并组成仲裁庭；决定不予受理的，应当书面说明理由。
被申诉人应当自收到申诉书副本之日起15日内提交答辩书和有关证据。被申诉人没有按时提交或者不提交答辩书的，不影响案件的审理。
仲裁委员会有权要求当事人提供或者补充证据。
第二十一条 仲裁员有下列情形之一的，必须回避，当事人也有权提出仲裁员回避的申请：
（一）是本案当事人或者当事人、代理人亲属的；
（二）与本案有利害关系的；
（三）和一方当事人发生有可能影响正当公务关系的；
（四）法律、法规规定的应当回避的其他情形。
第二十二条 仲裁员的回避，由仲裁委员会主任决定；仲裁委员会主任担任仲裁员时，由仲裁委员会集体决定。
第二十三条 仲裁庭应当于开庭前4日，将开庭时间、地点书面通知当事人。当事人接到书面通知，无正当理由拒不到庭或者未经仲裁庭同意中途退庭的，对申诉人按照撤回申诉处理，对被申诉人可以缺席裁决。
第二十四条 仲裁庭处理劳动争议应当先行调解，在查明事实的基础上促使当事人双方自愿达成协议。协议内容不得违反法律、法规的规定。
第二十五条 调解达成协议的，仲裁庭应当根据协议内容制作调解书，调解书自送达之日起即有法律效力。
调解未达成协议或者调解书送达前当事人反悔的，仲裁庭应当及时裁决。
仲裁庭作出裁决后，应当制作裁决书，送达当事人。
第二十六条 当事人对裁决不服的，自收到裁决书之日起15日内，可以向人民法院起诉；逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。
第二十七条 当事人对发生法律效力的调解书或者裁决书，应当按照规定的期限履行。一方当事人逾期不履行的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。
第二十八条 仲裁庭处理劳动争议，应当自组成仲裁庭之日起60日内结束。案情复杂需要延期的，经报仲裁委员会批准，可以适当延期，但是延长的期限不得超过30日。
第二十九条 仲裁委员会在处理劳动争议时，有权向有关单位查阅与案件有关的档案、资料和其他证明材料，并有权向知情人调查，有关单位和个人不得拒绝。
仲裁委员会之间可以委托调查。
仲裁委员会及其工作人员对调查劳动争议案件中涉及的秘密和个人隐私应当保密。
第三十条 仲裁委员会在处理劳动争议时，在下列情况下，用人单位应当承担提供有关证据的责任：
（一）因开除、除名、辞退违纪从业人员发生的劳动争议，应当提供从业人员的违纪事实和对违纪从业人员处理的程序等方面材料；
（二）因执行用人单位内部规章制度发生的劳动争议，用人单位应当提供该规章制度及制定规章制度的法律依据；
（三）因履行劳动合同发生的劳动争议，应当提供劳动合同书。
第三十一条 劳动争议当事人申请仲裁，应当按照国家有关规定交纳仲裁费。
仲裁费包括受理费和处理费。收费的标准和办法按国家和本省的有关规定办理。

第四章 机构和管辖
第三十二条 用人单位应当设立调解委员会，调解委员会负责调解本单位发生的劳动争议。
公安、检察、法院等执法、司法机关一般不设立调解委员会，其实行劳动合同制管理并已设立工会组织的内设部门，可以设立调解委员会。
第三十三条 调解委员会由下列人员组成：
（一）从业人员代表；
（二）用人单位代表；
（三）用人单位工会委员会代表。
从业人员代表由用人单位工会委员会推举产生；用人单位代表由法定代表人（或者主要负责人）指定；用人单位工会代表由用人单位工会委员会指定。
调解委员会组成人员的具体人数由组成人员三方协商确定。用人单位代表的人数不得超过调解委员会成员总数的1／3。
第三十四条 调解委员会主任由用人单位工会委员会代表担任。
调解委员会的办事机构设在用人单位工会委员会。
调解委员会组成人员的任期，与所在单位工会委员会成员的任期时间一致。调解委员会届内成员缺额，由所在单位工会委员会提名补充。
第三十五条 市、县、自治县、市辖区应当设立仲裁委员会。
第三十六条 仲裁委员会由下列人员组成：
（一）劳动行政主管部门的代表；
（二）工会组织的代表；
（三）商会组织的代表。
仲裁委员会组成人数必须是单数。
第三十七条 仲裁委员会设主任1人，副主任2人，委员若干人。
仲裁委员会委员由组成仲裁委员会的三方组织各自选派；主任由同级人事劳动行政主管部门的负责人担任，副主任分别由工会、商会代表担任。
第三十八条 市、县、自治县、市辖区设立仲裁委员会应当报同级人民政府批准，仲裁委员会成员名单报上级人事劳动行政主管部门备案。
第三十九条 市、县、自治县、市辖区劳动行政主管部门的劳动争议处理机构为仲裁委员会的办事机构，负责办理仲裁委员会的日常事务。
仲裁委员会的办事机构应当配备一定数量的专职仲裁员，处理劳动争议案件。
第四十条 仲裁委员会处理劳动争议案件，实行仲裁员、仲裁庭制度。
仲裁委员会和仲裁庭实行少数服从多数的原则，不同意见必须如实笔录。仲裁庭不能形成多数意见时，裁决应当按照首席仲裁员的意见做出。
第四十一条 专职仲裁员从专门从事劳动争议处理工作的人员中考核聘任。
兼职仲裁员从政府有关部门公务人员和工会、商会工作者，以及专家、学者、律师中考核聘任。
专职与兼职仲裁员在执行仲裁公务时享有同等权利。
兼职仲裁员进行仲裁活动时，所在单位应当给予支持。
第四十二条 市、县、自治县、市辖区仲裁委员会负责本行政区域内发生的劳动争议。
设区的市的仲裁委员会和市辖区的仲裁委员会受理劳动争议案件的范围，由市人民政府规定。
第四十三条 发生劳动争议的用人单位与从业人员不在同一个仲裁委员会管辖地区的，由从业人员工资发放地的仲裁委员会处理。

第五章 法律责任
第四十四条 当事人及有关人员在劳动争议处理过程中有下列行为之一的，仲裁委员会予以警告、责令改正；情节严重的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）干扰调解和仲裁活动、阻碍仲裁工作人员执行公务的；
（二）提供虚假情况的；
（三）拒绝提供有关文件、资料和其他证明材料的；
（四）对仲裁工作人员、仲裁参加人、证人、协助执行人进行要挟、打击报复的。
第四十五条 处理劳动争议的仲裁工作人员在仲裁活动中，玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂、滥用职权、泄露秘密和个人隐私的，由所在单位或者监察部门给予行政处分；是仲裁员的，仲裁委员会应当予以解聘；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十六条 处理劳动争议，同时适用国家有关部门制定的《劳动争议仲裁委员会组织规则》、《劳动争议仲裁委员会办案规则》和《企业劳动争议调解委员会及工作规则》。
第四十七条 本规定具体应用问题由省人事劳动行政主管部门负责解释。
第四十八条 本省经济特区以外地区的劳动争议仲裁参照本规定执行。
第四十九条 本规定自发布之日起施行。



1997年6月4日