营口市城镇公有住房出售办法
营口市城镇公有住房出售办法
（一九九五年十二月二十一日市人民政府办公定印发营政办发[1995]103号）
第一章 总则
第一条 为规范全市城镇公有住房出售工作，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的有关规定，结合我市情况、制定本办法。
第二条 凡在我市辖区内城镇进行公有住房出售，均适用本办法。
第三条 购买公有住房，坚持自愿的原则。
第四条 新建住房和腾空的旧住房实行先售后租，优先售给住房困难户。
第五条 未建立住房公积金的单位和个人，不准以标准价或成本价出售和购买公有住房。
第六条 营口市住房制度改革领导小组办公定负责本市的公有住房出售管理工作。
第二章 售房范围和对象
第七条 本市城镇范围内的新、旧直管和单位自管公有住房，除下列不宜出售的外，均可向职工出售。
（一）列入进期改造规划的；
（二）产权不清的或有争议的；
（三）严重损坏房、危险房；
（四）具有历史纪念意义的；
（五）市、县级以上人民政府认定不宜出售的。
第八条 凡具有城镇常住户口的职工均可申请购买公有住房。
第三章 售房价格和付款方式
第九条 近期向职工出售公有住房实行三种价格，向中低收入职工家庭出售公有住房，在市规定面积标准内实行成本价或标准价，超过面积标准部分，实行市场价。
第十条 职工以成本价或标准价购买规定面积标准内的公有住房，每个家庭只能享受一次。
第十一条 新建住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（包括煤气、给水、排水、供电、供暖、道路、通讯设施）、管理费、贷款利息以及税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折扣年限按50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。1995年全市测定新建住房平均成本价为690元/M2 。
第十二条 新建住房标准价由负担价和抵交价两部分构成。新房的负担价，1994年到1995年为营口市双职工年平均工资的3倍，2000年达到3.5倍（职工年平均工资以当地统计部门公布的上年职工年平均工资为准）。新房抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值80%计算。1995年营口市测定新建住房平均标准价为524元/M2。其中负担价为332元/M2，抵交价为210元/M2 。
以标准价出售旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限按50年）计算，使用年限超过30年的以30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。
第十三条 公有住房的实际售价，应根据所处楼层、朝向、设施等条件和地段、环境的不同，进行合理调节（各项调节系数详见附表）。
第十四条 职工以成本价或标准价购买公有住房，在价格上给予以下三种折扣：
（一）职工购买现住房给予现住房折扣。1995年以前标准价房折扣率为为负担价的5%；成本价房的折扣率为成本价减去标准价中抵交价部分后剩余额的5%。1996年以后，现住房折扣要逐年减少，2000 年全部取消。
（二）按购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。1995年年工龄折扣额为3.23元/M2 。
（三）职工一次付清购房款，给予一次付款折扣。1995年以前一次付款折扣率不得高于20% 。
第十五条 职工购房可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的，期限一般不超过10年，首次付款不得低于实际售价的30% ，分期支付的部分要计收利息，职工单位不得贴息，利息按政策性抵押贷款利息确定。购房职工可按有关规定申请购房抵押贷款。
第十六条 职工以成本价或标准价购买公房后，继续享受住房补贴、住房公积金，不交房租；采暖费、煤气气源费仍按租住公房的有关规定执行。
第十七条 根据住房的不同情况实际售价（单位：元/平方米建筑面积）的计算公式是：（一）成本价计算公式：实际售价=[（成本价±地段调节减价-折旧额）×（1±各项调节系数之和）-工龄折扣额-现住房折扣额] ×（1-一次付款折扣率）
式中：
1、成本价— 按市房改方案规定的七项因素计算出每平方米建筑面积的成本价，即1995年全市平均数成本价为690元。
2、折旧额=成本价÷50×竣工使用年限。
3、现住房折扣额（1995年）=（成本价-抵交价）×5%。
4、工龄折扣额=抵交价÷65×夫妇双方建立公积金前的工龄和。
（二）标准价计算公式
实际售价=[（标准价-工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和）×（1-年折旧率×已竣工使用年限）×（1±各项调节系数之和）-负担价×现住房折扣率]×（1-一次付款折率）
式中：
年工龄折扣额=抵交价÷65
负担价×2%+抵交价×20%÷30
--------------------------------------------------------------------------------
2、年折旧率= ×100%
标准价
3、1995年以前现住房折扣率为5%。
平瓦房出售实行按质论价，由房产交易管理部门实地勘察评估，一次出售，确认全部产权。
售房审批制度
建立公有住房出售办法的报批制度。县级市、区、镇及各企事业单位出售公有住房时，须将出售公有住房的请示及具体实施细则报市房改办批复，领取售房许可证后，方可执行。
公有住房出售的成本价和标准价要逐年测定，同时提出现住房折扣率和一次付款折扣率，报省批准后执行，县级市、区报市批准后执行。
产权界定和市场交易
职工以成本价购买的公有住房，拥有全部产权，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。如有特殊情况5年内需要出售时，由原产权单位以原价收回，另外出售，该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。
职工以标准价购买的公有住房 ，拥有全部产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。以标准价购买的公有住房，住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买权和租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配。如有特殊情况5年内需要出售时，原产权单位以原价收回，另外出售，该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。
公有住房出售后，购房人要及时到房产行政管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更手续，领取国家统一制定的产权证书。
产权人出租、出售、赠与、继承以及其它形式转让所购住房，要按国家规定交纳有关税费。
各级房产管理部门和相关部门有加强协作，制定规范的交易程序，完善税收制度，加强市场管理，严肃查处扰乱房产市场管理的违法行为。
职工以成本价或标准价购买公有住房和产权单位以成本价或标准价出售公有住房，免交一次性契税、房产税、房产交易费、土地使用税，只交工本费，目前楼房工本费暂定售房款的1.5%，平瓦房工本费暂定3%。
售房资金的管理和使用
售房收入按有关规定进行分配，分别纳入各级住房基金，存入住房资金管理中心在指定银行房地产信贷部开设的专户，权属不变。
售房资金的使用必须坚持专款专用和项目审批程序，经市房改办批准，全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。
售后管理、维修
职工购买的住房，户门内自用部位和自用设备的维修管理，由产权人自己负责。共用部位和共用设施的维修管理由原产权单位和产权人共同负责，原产权单位在售房款中提取10%建立公共维修基金，产权人按住房建筑面积每月每平方米交纳0.01元共用部位和共用设施维修费。
向职工出售的住房原产权单位和房产管理部门，要建立适应市场经济要求的管理形式和机制，明确管修范围和责任，实行统一的委托管理维修。
处罚
房管部门和各单位，违反本办法规定，未经批准擅自出售公有住房，随意降低售房价格，变相增加优惠条件的，由房改办会同有关部门严肃查处。视情节轻重分别给予撤销出售、冻结资金等相应处罚。
购房职工违反本办法规定，非法倒买倒卖、弄虚作假、骗取优惠政策购房的，由房改办会同有关部门按有关规定给予没收非法所得、罚款等处罚。触犯法律的，交司法机关处理。
售房审批、评估等部门及其工作人员，必须严明纪律，坚持以法办事。对徇私舞弊、违法乱纪、以权谋私的，由所在单位或上级机关给予行政纪律处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
附则
各县级市、区、镇，各企事业单位，可根据本办法制定本地区、本单位的实施细则。
本办法由营口市住房制度改革领导小组办公定负责解释。
本办法自发布之日起实行。原有的《营口市出售公有住房暂行办法》即行废止。凡与本办法不一致的政策规定，一律以本办法为准。
附表：
公房出售调节表
公房出售破损调节表
公房出售楼层调节表
公房出售地段类区划分说明
标准价一次付款价格表
附表1
公房出售调节表
项目
类别
建筑面积（M2）
售价调节（%）
备注
朝
正向
″
0
东西向
″
-2
向
倒座
″
-10
东、西、南均无门窗
一类
″
0
地
二类
″
-2
三类
″
-5
段
四类
″
-8
五类
″
-11
厨
共用
″
-2
指楼房
房
兼用
″
-4
″
厕
共用
″
-2
″
所
无
″
-5
″
水
无上水
″
-3
″
设
无下水
″
-3
″
暖
集中供暖
″
0
″
设
无
″
-5
″
附表2
公房出售破损调节表
序 号
房屋破损程度
售价下调（%）
备 注
1
基础有较大不均匀沉降
3
指楼房
2
墙体严重破损。裂缝或凸凹，墙体腐蚀严重。
2
″
3
屋面严重漏雨，保温层、防水层、隔热层严重损坏，屋面凸凹不平，局部翘边、空鼓、裂缝
2
″
4
内墙空鼓裂缝、墙皮局部脱落，项棚极损坏显，下垂变形
2
″
5
木质门窗或钢门窗腐蚀损坏较严重
2
″
6
砖木楼房木屋架腐蚀或华侨变形翘榫脱、下沉
2
″
7
木楼板或木楼梯局部破损或局部下沉
2
8
室内无灰棚、清水墙无罩面
2
″
备注
地震受灾房和震后重建的救灾房，可根据以上破损程度下调，但下调最多不超过11%
附表3
公房出售楼层调节表
建筑层次
调节系数%
居住
层次
二
三
四
五
六
七
1
-2
-2
-2
-2
-2
-2
2
-2
0
0
0
0
0
3
/
-2
0
0
0
0
4
/
/
-2
0
0
0
5
/
/
/
-3
-1
-1
6
/
/
/
/
-4
-2
7
/
/
/
/
/
-5
附表4
公房出售地段类区划分说明
营口市出售公有住房区域划分，按照市区内的地理条件，共分为五个类区，各类区的区域分布是：
1、图上划横线的区域为一类区 范围是：西部北起针织一厂东侧小马路北端，顺清华路南至渤海大街；东到光华路与渤海大街交叉路口，往东北顺潮沟路到公园路交叉路口，北到营口火车站以内的部分，均为一类区。
2、图上划竖线的区域为二类区 范围是：西部北起平安路的北端，南至金牛山大街交叉路口，东至金牛山大街与光华路的交叉路口以内；东至潮沟路东西两端以南、渤海大街光华路口至太和庄往北小马路与公园路交叉路口以内的部分，均为二类区。
3、图上划斜线的区域为三类区 范围是：得胜路以东，金牛山大街以南，光华路南部以东部分，公园路以东，北到道叉子、大庆路南部以西的部分，均为三类区。
4、图上划双横线的区域为四类区 范围是；道叉子以北路口，劳动街范围内，大庆路与营大公路口往东至工农往北至汉河桥以西至造纸厂苇场，均为四类区。
图上划双斜线的区域为五类区 范围是；西部：得胜路以西部分；北部：河北办事处部分；东部：工农路以东部分；营口市城郊八村，光明、钢铁、欢心甸、韩家学坊、太和庄、白庙子、大水塘、三道沟，在城市规划控制区内建的公有房屋，均为五类区。
附表5
标准价一次付款价格表 单位：元/M2
成新
负担价
抵交价
支 付 价
新房
332
210
408
395
382
369
356
343
330
317
304
291
279
266
9
299
168
336
323
310
297
284
271
258
245
232
219
206
194
8.5
282
168
323
310
297
284
271
258
246
233
220
207
194
181
8
266
168
310
297
285
272
259
246
233
220
207
194
181
168
7
232
168
285
272
259
246
234
221
208
195
182
169
156
143
6
199
168
260
247
234
221
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