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陕西省实施《中华人民共和国防洪法》办法

时间:2024-07-07 10:31:15 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9002
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陕西省实施《中华人民共和国防洪法》办法

陕西省人大常委会


陕西省实施《中华人民共和国防洪法》办法
陕西省人民代表大会常务委员会


《陕西省实施〈中华人民共和国防洪法〉办法》已于1999年9月8日经陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过,现公布施行。

第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国防洪法》(以下简称《防洪法》)和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事防洪以及与防洪有关的活动,必须遵守《防洪法》和本办法。
第三条 防洪工作实行安全第一、常备不懈、以防为主、全力抢险的方针;坚持全面规划、统筹兼顾、综合治理、局部利益服从全局利益的原则。
第四条 各级人民政府应当将江河治理和防洪工程设施建设纳入国民经济和社会发展计划。省人民政府应当资助贫困地区大型防洪工程建设。
防洪费用按照政府投入同受益者合理承担相结合的原则筹集。
第五条 各级人民政府应当加强对防洪工作的统一领导,组织有关部门、单位,动员社会力量,采取措施加强防洪工程设施建设,巩固、提高防洪能力;加强对单位和个人进行防洪教育,普及防洪知识,提高水患意识,增强依法防洪的自觉性。
县级以上人民政府水行政主管部门在本级人民政府领导下,负责本行政区域内防洪的组织、协调、监督、指导等日常工作。
县级以上人民政府有关部门在本级人民政府的领导下,按照分工履行防洪工作职责。
第六条 省三门峡库区管理机构在所管辖的范围内,行使法律、法规规定和省人民政府及其水行政主管部门授予的防洪协调和监督管理职责。
第七条 任何单位和个人都有保护防洪工程设施和依法参加防汛抗洪的义务,并有权依法制止和检举破坏防洪设施的行为。
第八条 对在防汛抗洪工作中作出显著成绩的单位和个人,应当给予表彰和奖励。

第二章 防洪规划
第九条 防洪规划按照下列规定制定:
(一)黄河、渭河、汉江、三门峡库区等国家确定的重要江河和跨省河流的防洪规划,按照《防洪法》第十条的规定制定。
(二)洛河、泾河、沣河、嘉陵江、丹江、无定河的防洪规划,由河流所在地的市(地区)人民政府水行政主管部门分段编制,报省人民政府水行政主管部门批准。
(三)其他跨市(地区)、县(市、区)河流的防洪规划,由市(地区)人民政府水行政主管部门组织河流所在地的县级人民政府水行政主管部门编制,分别经有关县级人民政府审查提出意见后,报市(地区)人民政府批准。
(四)县域内河流的防洪规划由县级人民政府水行政主管部门会同有关部门编制,报本级人民政府批准。
第十条 城市防洪规划由城市人民政府组织水行政主管部门、建设行政主管部门及其他有关部门依据流域防洪规划和上一级人民政府区域防洪规划编制,按照国务院规定的审批程序批准后纳入城市总体规划。
县城防洪规划由县级人民政府水行政主管部门会同有关部门依据流域防洪规划编制,由市(地区)人民政府水行政主管部门审查,报市(地区)人民政府批准。
第十一条 经批准的防洪规划须报上一级人民政府水行政主管部门备案。
修改防洪规划,应当报经原批准机关批准,不得擅自修改。
第十二条 县级以上人民政府应当把山洪可能诱发的山体滑坡、崩塌、泥石流的防治纳入区域性防洪规划,划定重点防治区,建设观测、预警、预报设施,落实监测人员,制定和落实避险和逃险方案。
城市、村镇和居民点及工厂、矿山、铁路、公路、电站、通信等布局应当避开山洪威胁;已经建在受山洪威胁地方的,应当由当地人民政府有计划地组织搬迁或采取防御措施。
第十三条 依法划定的防洪规划保留区,由县级人民政府公告,并明确界限,设立标志。
防洪规划保留区内不得建设与防洪无关的工程设施。对防洪规划保留区内现有的工程设施及村庄,当地人民政府应当制定外迁计划,并组织实施。在特殊情况下,国家工矿建设项目确需占用防洪规划保留区内土地的,按照《防洪法》第十六条第三款的规定执行。
第十四条 在江河上建设防洪工程和其他水工程、水电站等的可行性研究报告,应当附具符合防洪规划要求的规划同意书。规划同意书由本办法第十六条规定的有管辖权的水行政主管部门签署。

第三章 河流治理与工程设施管理
第十五条 省三门峡库区管理机构管辖范围内的河流规划治导线,由省水行政主管部门组织有关市(地区)水行政主管部门和省三门峡库区管理机构制定,经省人民政府审查后,报国务院水行政主管部门批准。
跨市(地区)江河的规划治导线由省人民政府水行政主管部门组织所在地的市(地区)人民政府水行政主管部门拟定,经有关市(地区)人民政府审查提出意见后,报省人民政府批准。
跨县(市、区)河流的规划治导线,由市(地区)人民政府水行政主管部门组织有关县级人民政府审查提出意见后,报市(地区)人民政府批准。
其他江河的规划治导线由县级人民政府水行政主管部门拟定,报县级人民政府批准。
任何单位和个人不得擅自改变河流规划治导线和河水流向。
第十六条 跨市(地区)河道的管理,由所在市(地区)人民政府水行政主管部门、省三门峡库区管理机构按照省人民政府划定的管理权限依法实施管理。其他河道由县级人民政府水行政主管部门按照市(地区)人民政府划定的管理权限依法实施管理。
第十七条 经批准采伐更新的护堤护岸林木免缴育林基金,并于次年完成更新补种任务。
第十八条 水文测站的主管机关应当根据水文测验技术标准,分别在测验河段的上下游划定保护区,报经县级以上人民政府批准,并在河段保护区上下界处设立地面标志。
任何单位和个人不得破坏、侵占、毁损和擅自动用、移动水文测报设施,不得在水文测报设施保护范围内进行危害和影响水文测报的活动。
因工程建设需要迁移或者改建水文测报设施的,应当征得水文主管部门的同意,迁移或者改建的费用由工程建设单位承担。
第十九条 建设跨河、穿河、穿堤、临河的桥梁、码头、道路、渡口、管道、缆线、取水、排水等工程设施,其可行性研究报告在向有关部门上报批准前,其中的工程建设方案必须向工程所在地的县级水行政主管部门或省三门峡库区管理机构提出申请,经有管辖权的水行政主管部门或
者国家有关流域管理机构审查同意。
前款工程设施需要占用河道安全保护范围内土地,跨越河道空间或者穿越河床的,须经有管辖权的水行政主管部门对该工程设施建设的位置和界限审查批准后,方可依法办理开工手续;安排施工时,应当按照审查批准的位置和界限进行。
第二十条 在河道管理范围内开采砂、石或者淘金,须经有管辖权的水行政主管部门或者省三门峡库区管理机构批准,按照批准的范围和作业方式进行。
禁止在河道管理范围内倾倒垃圾、渣土,堆放非防汛物资。
第二十一条 各级人民政府应当加强对水库大坝的定期检查和监督管理。对可能出现垮坝的病险水库,应制定应急抢险和临时撤离方案并安排或者筹集资金,组织力量,排除险情。
煤炭、地质矿产、电力、建材、有色金属等行政主管部门应当加强对尾矿坝、灰坝的监督管理,督促有关企业采取措施,确保尾矿坝、灰坝安全。
第二十二条 在洪泛区、蓄滞洪区内建设非防洪建设项目,应当就洪水对建设项目可能产生的影响和建设项目对防洪可能产生的影响作出评价,并编制洪水影响评价报告。建设项目可行性研究报告上报批准时,应当附具有管辖权的水行政主管部门审查批准的洪水影响评价报告。

第四章 防汛抗洪
第二十三条 防汛抗洪工作实行各级人民政府行政首长负责制,实行统一指挥,分级分部门负责。各有关部门实行防汛岗位责任制。
第二十四条 省人民政府设立防汛指挥机构,负责指挥领导全省的防汛抗洪工作。市(地区)、县(市、区)人民政府和有防汛抗洪任务的乡(镇)人民政府都应当设立防汛指挥机构,负责指挥领导辖区的防汛抗洪工作。
各级人民政府防汛指挥机构的办事机构设在同级水行政主管部门;有防汛抗洪任务的部门和单位应当设立防汛办事机构,在同级或有管辖权的人民政府防汛指挥机构统一领导下,负责搞好所辖范围和本部门、本单位的防汛抗洪日常工作。
第二十五条 黄河的防御洪水方案按《防洪法》第四十条规定执行。
汉江、渭河、三门峡库区的防御洪水方案,由省防汛指挥机构组织制定,报省人民政府批准。
其他跨市(地区)、县(市、区)河流(段)的防御洪水方案,由市(地区)防汛指挥机构负责制定,报市(地区)人民政府批准;其他河流的防御洪水方案,由县(市、区)防汛指挥机构制定,报县(市、区)人民政府批准。
防御洪水方案一经批准,有关地方人民政府必须执行。
第二十六条 水库管理单位应当认真编报汛期水库安全调度运用计划和防御、抢险、撤离方案。
大型水库汛期安全调度运用计划由省防汛指挥机构批准;中型水库和重点小型水库汛期安全调度运用计划由市(地区)防汛指挥机构批准;其余小型水库汛期安全调度运用计划由所在县(市、区)防汛指挥机构批准。
经批准的水库调度运用计划须报上一级防汛指挥机构备案。
在建的水库、水电站、闸坝工程的汛期安全度汛计划,由工程建设单位负责制定,经上级主管部门审批后,报省防汛指挥机构备案。
第二十七条 与防洪有关的水利工程采取承包、租赁、股份制或者股份合作制等方式经营的,经营者必须服从水行政主管部门的统一管理和防汛调度,保证工程的安全运行和原设计的防汛、排水功能。
第二十八条 各级人民政府应当组织有关部门做好防汛物资储备工作。防汛指挥机构必须储备一定数量的防汛物资;受洪水威胁的单位和个人必须储备必要的防汛抢险物料。
第二十九条 各级防汛指挥机构、水行政主管部门或其授权的水文机构负责向社会发布水文情报预报和汛情公告,其他部门和单位不得发布。
第三十条 黄河、汉江、渭河、三门峡库区等沿岸市(地区)、县(市、区)防汛指挥机构应当设立洪水监测断面,在汛期配备必要的监测报汛设备和观测人员,对洪水进行跟踪监测,及时向各级防汛指挥机构报告水情,实施上下游联防。
第三十一条 在汛期,有关人民政府应当动员组织机关、单位和个人参加巡堤查险工作,建立险情报告制度。发现险情,必须立即进行排除并及时上报。
第三十二条 在主汛期,防汛抢险救灾车辆和防汛指挥车辆免缴过路(桥)费。防汛车辆标志由省防汛指挥机构商同省交通行政主管部门制发。
第三十三条 在紧急防汛期,防汛指挥机构具有《防洪法》第四十五条规定的物资调用权和紧急处置权;对不服从调用和紧急处置的,防汛指挥机构可以强制实施。
第三十四条 在汛期,气象、水文等有关部门应当按照各自的职责,及时向有关防汛指挥机构提供天气、水文等实时信息预报;电信部门应当优先提供防汛抗洪通信服务;运输、电力、物资材料供应等有关部门应当优先为防汛抗洪服务。
第三十五条 中国人民解放军、中国人民武装警察部队和民兵在本省执行抗洪抢险任务时,各级人民政府和防汛指挥机构应当为其提供便利条件。

第五章 保障措施
第三十六条 江河治理和防洪工程设施的建设、维护所需投资,按照事权和财权相统一的原则,由各级人民政府财政分级承担。水库除险加固所需投资,按照谁主管谁负责的原则筹集。
受洪水威胁的工厂、矿山、铁路、公路、电力、电信等企业事业单位兴建防洪自保工程,应当自筹资金。
第三十七条 各级人民政府应当在财政预算中安排资金,用于遭受洪涝灾害地区的抗洪抢险和水毁防洪工程修复及防汛非工程设施的建设。
第三十八条 县级以上人民政府应当根据国务院的规定筹集水利建设基金。各级财政部门应当保证防洪工程设施建设资金的足额到位,确保配套资金的足额落实。
第三十九条 有防洪任务的县级人民政府应当根据国家和省人民政府的有关规定,安排一定比例的农村义务工和劳动积累工用于防洪工程设施的建设、维护。
第四十条 防洪工程建设必须严格按照基本建设程序进行,确保工程质量。工程建设、监理、设计和施工单位必须接受质量监督机构的监督。
第四十一条 鼓励单位和个人按照防洪总体规划,采取自办或联办等多种形式,兴修防洪工程、水土保持工程和营造涵养林、护堤护岸林。
第四十二条 在河道管理范围内培修加固堤防,进行河道整治等防洪工程占用的土地、工程管理用地,依照国家规定免缴土地使用税。

第六章 法律责任
第四十三条 违反本办法第十三条第二款规定,未经批准,擅自在规划保留区内建设与防洪无关的工程设施的,由当地县级以上水行政主管部门或者省三门峡库区管理机构责令停止违法行为,补办批准手续;影响行洪但尚可采取补救措施的,责令限期采取补救措施;严重影响防洪的,
责令限期拆除。
第四十四条 违反本办法第十八条第二款规定,破坏、侵占、损毁和擅自动用、移动水文测报设施,在水文测报设施保护范围内进行危害和影响水文测报活动的,由县级以上水行政主管部门或者省三门峡库区管理机构责令停止违法行为,采取补救措施;情节严重的,可以并处五千元以
下罚款。
第四十五条 国家工作人员有下列行为之一的,由有管理权的机关、单位给予行政处分:
(一)擅自修改防洪规划的;
(二)擅自发布水文情报预报和汛情公告的;
(三)拒不执行防御洪水方案、防汛抢险指令、汛期水库调度运用计划的;
(四)对重大险情不及时组织排除或者迅速上报的。
第四十六条 违反本办法规定,阻碍防汛指挥机构、水行政主管部门、省三门峡库区管理机构工作人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。
第四十七条 依据《防洪法》和本办法对单位处以六万元以上、对个人处以五千元以上罚款的,被处罚的单位或者个人有权要求听证。
第四十八条 违反本办法规定的行为构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十九条 违反本办法规定的行为,法律、法规有处罚规定的,从其规定;法律、法规未作出处罚规定的,依照本办法执行。

第七章 附则
第五十条 本办法实施中的具体应用问题,由省人民政府负责解释。
第五十一条 本办法自公布之日起施行。



1999年9月8日
论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达 

 
  近年来,商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议,不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现,各方利害关系当事人各执一端,众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一,似是而非,令人困惑。  笔者试图在现行的法律制度框架之下,分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程,探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。  一、现行法律制度框架下,房地产权的法律规定和特征  在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定,建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定,《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定,《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定,1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项、第一条第(五)款的规定,1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条、第3.5条、第3.5.2条、第3.5.2.1条的规定,人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征:  (一)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。  (二)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。  (三)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。  (四)在二级市场转让房地产时,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。  (五)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。  (六)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。  (七)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。  笔者认为,上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题:  (一)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。  (二)只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。  计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。  (三)对于不计算建筑容积率的建筑物(建筑面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(建筑面积),不能单独取得《房地产证》,其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,是计算建筑容积率建筑物的从物。  (四)不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。  (五)依据经典的“物权”理论,可以认为:计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”,而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。  (六)在二级房地产市场首次转让房地产时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商(卖方)与业主(买方)双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。  但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于业主(买方)。  二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记  商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后,房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上,房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记:(1)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系,以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(2)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额,以确定每一房屋单元的房地产权。(3)将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见,在初始登记中,由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额,其不可能有独立的房地产权,其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。  在办理首次房地产转移登记中,房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记,将房屋单元的房地产权转移登记给买方,确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上,当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后,不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。  假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时,在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时,不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为,依据法律强制性规定,不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。   三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属  依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程,笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。  (一)商品房住宅小区内或城市区域里,独立建设的多层经营性停车位(场)的房地产权归属。  此类停车位(场),在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中,均明确规定多层经营性停车位(场)的的建筑面积是计算容积率的。因此,多层经营性停车位(场)可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,所以该类停车位(场)的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。  (二)在商品房住宅小区内,地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位(场)房地产权的归属。  1、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。  房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后,商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记,商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物,其是设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。  可见,地面停车位的产权,本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积,因此,地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。  2、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的,因此,楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额,其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元,是住宅房屋单元的从物。所以,初始登记时,楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积;在转移登记时,不能取得《房地产证》,其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。  根据本文阐述的房地产法律规定,房地产开发商在转移房地产时,楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割,不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则,将违反房地产法律的强制性规定。  可见,楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。  3、楼房地下停车位(场)的房地产权归属。由于楼房地下停车位(场)的建筑面积亦是不计算容积率的,因此,楼房地下停车位(场)的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙,楼房地下停车位(场)的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位(场)楼房的全体业主。  四、在今后的立法中,宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属  在人均土地资源紧缺的我国,为有效及合理利用城市的有限土地资源,作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖,不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。  目前,对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见,房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖,其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性,满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施,不宜由少数人或强势集团独占,以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用,损害住宅小区普通市民的整体利益,而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中,不宜再次利用停车位谋取非法的利益。  《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定:房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的,停车场、广告权益随房地产转移;有特别约定的,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。笔者认为,当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时,“停车场”摊分拥有土地使用权份额,此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。在此种情形下,房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》,从而可以出售“停车位”,房地产开发商与买方可以买卖“停车位”,或约定“停车位”的产权归属。此时,适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。  有人认为:“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定,在任何情形下,经房地产发展商和买方的协商约定,商品房住宅小区的停车位的产权,均可以归属房地产发展商”。笔者认为:上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实,亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的,以致对法律适用的认识出现偏差,人为地曲解第十三条第二款规定的本意。  据媒体报道,目前在深圳全市,平均每3.3部车辆才有一个停车位,停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位?怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源?并在二者之中取得平衡?值得人们思索。笔者认为,在土地资源紧缺的国情下,应科学地利用有限的城市土地资源,立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标,作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖,其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时,应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位(场),以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历:  邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士,华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业,获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局,并在深圳仲裁委员会任仲裁员。



绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市职工住房公积金抵押贷款暂行办法的通知

浙江省绍兴市人民政府办公室


绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市职工住房公积金抵押贷款暂行办法的通知

绍政办发〔2005〕16号




各县(市、区)人民政府,市政府各部门:
  《绍兴市职工住房公积金抵押贷款暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

                二○○五年二月一日




绍兴市职工住房公积金抵押贷款暂行办法


  第一条 为进一步深化住房制度改革,提高职工解决自住房能力,根据国务院《住房公积金管理条例》和《绍兴市区进一步深化住房制度改革实施意见》的有关规定,制定本办法。
  第二条 本办法所称的职工住房公积金贷款,是指由绍兴市住房公积金管理中心运用归集的职工住房公积金,委托银行(以下称受托银行)向参加住房公积金缴存并在本市购买(含建造、翻建、大修,下同)自住房的职工发放的专项贷款。
  第三条 职工住房公积金贷款一律采取职工住房抵押的方式。借款人须提供合法房产作为抵押物。
  购买预售房产的,在职工未取得房屋所有权证前,实行由售房单位或其他第三方担保方式;取得房屋所有权证后,按前款规定办理。
  第四条 凡按规定缴存住房公积金的职工,具备下列条件的,可申请贷款:
  (一)是本市常住户口;
  (二)按不低于《住房公积金管理条例》规定的最低比例连续缴存住房公积金六个月以上;
  (三)具有稳定的经济收入,个人信用良好,有偿还贷款本息的能力;
  (四)正在购买个人自住住房,并具有各项证明及文件;
  (五)同意以所购买的住房作为贷款的抵押物,并办理抵押物保险;
  (六)借款人调整自住房屋时,待原贷款还清后,可享受再次贷款;
  (七)夫妻双方都能正常足额缴存住房公积金的,由夫妻任一方申请住房公积金贷款;共有房产申请贷款的,其房屋共有权人须为借款人配偶或借款人直系亲属。
  第五条 申请住房公积金贷款需提供的材料:
  (一)申请人及配偶的身份证、户口本、结婚证、收入证明等原件和复印件;
  (二)购买商品房的,提交《商品房购销合同》、首付款发票原件和复印件;
  (三)购买“二手房”的,提交房屋评估报告、房屋买卖协议、《房屋所有权证》、《土地使用证》、《契税证》原件和复印件;
  (四)建造、翻建或大修住房,提交规划、国土、建设部门批准的文件及房屋所有权证;
  (五)住房公积金管理中心要求提供的其他材料。
  第六条 户可贷额度必须同时符合以下条件:
  (一)户可贷额度=(借款人和配偶计缴住房公积金的月工资之和)×还贷比例×12个月×贷款年限。“还贷比例”应控制在50%以内。
  (二)不高于购房总额、抵押物现值的70%,其中“二手房”不高于房屋评估价的50%;
  (三)不高于市住房公积金管理委员会规定的最高限额;
  以前款规定计算的贷款额不一致时,按最低额确定。
  第七条 职工购买住房资金不足的,也可向受托银行申请配套的住房组合贷款。
  第八条贷款期限最长不超过15年,同时贷款之日至借款人法定离退休年龄不足15年的,贷款期限不得超过不足的实际年限。
  第九条 贷款利率按照国家规定的公积金贷款利率执行。遇法定利率调整,于下年初开始按相应的利率档次执行。
  第十条 贷款程序
  (一)借款人持本办法第五条规定的材料到住房公积金管理中心提出贷款申请,并填写《住房公积金贷款申请审批表》;
  (二)根据借款人的申请,住房公积金管理中心对其所购房屋状况、借款还款及住房公积金缴交情况进行调查核实,结合户可贷额计算、审定申请人的贷款额度,5个工作日内作出准予或不准予贷款的决定,并书面通知申请人;
  (三)申请获得批准的,由申请人到受托银行办理贷款手续;
  (四)受托银行根据住房公积金管理中心和借款人提供的资料,对借款人的资格、资信及经济状况进行风险审查,符合条件的,由受托银行和借款人签订借款等合同,办理住房抵押登记、保险等手续,领取《房屋他项权证》,并由受托银行保管;
  (五)借款人按约定时间到受托银行办理放款手续,受托银行将款项划入售房单位,对办妥“三证”的“二手房”按揭,款项划入借款人帐户。
  第十一条 贷款本息偿还方式
  (一)贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息利随本清;
  (二)贷款期限在1年以上的,按月归还贷款本息。具体可分为等额本息还款法和等额本金还款法(利随本清法):
  1、等额本息还款法,即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式:





  2、等额本金还款法(利随本清法),即贷款期内每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。计算公式:




 

  (三)借款合同中只能选择一种还款方式;
  (四)借款人每月归还贷款本息总额不得超过借款人家庭收入的50%。
  第十二条 借款人应按借款合同规定的期限归还贷款本息。如逾期,对逾期本息部分,按人民银行规定向借款人计收逾期罚息。
  第十三条 借款人死亡、丧失民事行为能力或被依法宣告失踪或死亡,其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人签订的借款合同的,应签订新的借款合同并办理有关手续。
  第十四条 借款人不履行借款合同,具有下列情形的,受托银行有权依法处置抵押物:
  (一)借款人连续3个月或累计6个月以上不按合同规定偿还贷款本息,或借款合同期满,经多次催讨,借款人仍未足额偿还贷款本息的;
  (二)借款人死亡、丧失民事行为能力或被依法宣告失踪或死亡,其财产继承人、监护人或受遗赠人拒绝履行偿还贷款本息义务的;
  (三)借款人死亡,或被依法宣告失踪或死亡且无继承人或受遗赠人的。
  处置抵押物的所得价款扣除税费后,首先偿还贷款本息及相关费用,不足部分可依法追索,余款予以退还。
  第十五条 借款人清偿贷款本息后,受托银行把《房屋他项权证》退还借款人,由借款人到抵押物登记部门办理注销手续。
  第十六条 借款人将住房作为抵押物,应办理抵押房屋保险手续。投保金额需足以偿还贷款本息,在贷款本息全部清偿之前,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
作为抵押物的房产,在抵押期间借款人负有维修、保养、保证完好的责任。
  第十七条 借贷各方发生纠纷时,由当事人协商解决;协商不成时,可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
  第十八条 借款过程中发生的抵押登记、房产评估、保险等相关费用由借款人负担。
  第十九条 本办法适用于绍兴市全市范围,由绍兴市住房公积金管理中心负责解释。
  第二十条 本办法自发布之日起施行。原《绍兴市区职工住房公积金抵押贷款暂行办法》同时废止。