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新疆维吾尔自治区消防条例

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新疆维吾尔自治区消防条例

新疆维吾尔自治区人大常委会


新疆维吾尔自治区消防条例
新疆维吾尔自治区人大常委会


(1995年6月16日新疆维吾尔自治区第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 管理与监督
第三章 火灾预防与扑救
第四章 奖励与处罚
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强消防工作,预防和减少火灾,保护公共财产和公民生命财产安全,根据《中华人民共和国消防条例》及有关法律、法规,结合自治区实际,制定本条例。
第二条 自治区行政区域内的一切单位和个人,应当遵守本条例。
第三条 消防工作贯彻“预防为主,防消结合”的方针,坚持“谁主管、谁负责”的原则,加强消防宣传教育,提高全民的防火安全意识和自防自救能力。
第四条 消防工作由各级人民政府统一领导,公安机关依法实施监督。
第五条 人民解放军、武警部队和矿井地下部分的消防工作,由其主管部门负责,公安机关和公安消防监督机构予以协助。
生产建设兵团和铁路、民航、石油等系统应当加强本系统的消防工作,并接受自治区公安机关和公安消防监督机构的监督、指导。
森林、草原的消防监督工作分别按照国家《森林防火条例》和《草原防火条例》的规定执行。
第六条 预防和扑救火灾,维护公共消防安全,保护消防设施,是全社会的共同责任,是每个公民应尽的义务。
对危害公共消防安全的行为,任何单位和个人都有检举、控告和制止的权利。
第七条 每年11月9日,为自治区消防宣传日。

第二章 管理与监督
第八条 各级人民政府应当做好消防工作,实行消防安全工作责任制。其职责是:
(一)组织学习、宣传、贯彻实施消防法律、法规和规章;
(二)将消防事业的发展纳入国民经济和社会发展计划,按国家规定的标准配备公共消防设施和消防队(站)的装备;
(三)组织制定消防工作方案,建立主要领导负责的消防安全责任制,完善消防安全承包管理机制;
(四)定期组织消防安全检查,及时协调解决消防工作中的重大问题;
(五)组织指挥重大火灾扑救,及时处理火灾事故。
第九条 机关、团体、企业事业单位的法定代表人是本单位防火安全的第一责任人,依法对本单位的消防安全负责,应当履行下列职责:
(一)贯彻实施有关消防法律、法规、规章、技术规范和标准;
(二)制定防火制度、安全操作规程和防火灭火工作方案;
(三)把消防工作列入工作、生产、经营管理内容,实行防火责任制;
(四)对职工进行消防知识教育;
(五)组织防火检查,消除火险隐患,改善消防安全条件,完善消防设施;
(六)组织、管理专职或义务消防队;
(七)发生火灾时,及时报警,并组织扑救,保护火灾现场,协助调查火灾原因。
第十条 街道办事处和居民委员会、村民委员会的消防安全工作,由其主要负责人负责。对村(居)民进行消防宣传教育,开展防火检查,制止消防违法违章行为,消除火险隐患。
城乡居民应当学习消防知识,懂得安全用火、用气、用电和其它防火、灭火常识。
学校、幼儿园、家长应当加强对未成年人的防火常识教育。
第十一条 两个以上单位使用同一建筑的,由产权单位负责消防安全工作;从事经营的,由产权单位和使用单位防火负责人组成防火领导小组,落实消防安全责任制,签订防火安全责任书,统一管理消防工作。
第十二条 各级人民政府制定城市、乡(镇)建设总体规划,必须符合国家有关消防法律、法规和消防技术规范。
城乡建设规划部门规划城乡建设,包括各类开发区、工矿区、边贸口岸、铁路枢纽站、大型物资集散地等建设时,应当会同公安消防监督机构制定消防队(站)、消防供水、消防通讯以及消防通道等公共消防设施的规划和具体建设方案,并将其纳入城市、乡(镇)建设总体规划,统一
建设,统一管理。经济发达的乡(镇)、村,也应做好消防规划,同步建设相应的消防设施。
第十三条 新建、改建、扩建工程(含装饰、装修)的防火设计,应当经公安消防监督机构审核,重点工程在20日内、一般工程10日内审核完毕,遇有特殊情况,审核时限可以延长10日。
建设单位和施工单位应当按照核准的设计图纸组织施工。建设工程使用的装饰、装修材料和配备的消防设备必须符合有关消防安全规定。工程竣工后,应有公安消防监督机构参加验收,验收不合格的,不得投入使用。
施工现场的消防安全工作,由承建单位负责,建设单位协助。
第十四条 消防工程设计、施工,必须由取得消防工程设计、施工资格的单位承接,承接单位不得转包。
第十五条 企业事业单位在研制、采用具有火灾危险性的新工艺、新材料和新设备时,必须采取消防安全措施,并报公安消防监督机构备案。
第十六条 生产、维修、经营消防产品和防火建筑材料,须经公安消防监督机构审查批准、取得消防许可证后,方可办理营业执照。
安装、使用进口消防产品、防火建筑材料必须经国家消防质检部门复检,并持有关手续到自治区公安消防监督机构登记。

第十七条 生产防火建筑材料,应当按照有关规定对产品燃烧性能进行测定,产品说明书必须注明测定的数据。
销售、使用防火建筑材料,必须有产品燃烧性能等数据的产品说明书。
第十八条 生产、储存、经营或运输易燃易爆化学物品的,必须符合有关消防安全规定,经公安消防监督机构审核,领取《易燃易爆化学物品消防安全许可证》或《易燃易爆化学物品准运证》。
第十九条 集贸市场的消防安全工作由主办者负责,工商行政管理部门协助,公安机关和公安消防监督机构监督。
第二十条 各级公安机关和公安消防监督机构应当对所在地区单位和个人遵守消防法律、法规、规章情况依法分级实施监督。其职责是:
(一)监督单位和个人执行消防法律、法规、规章、技术规范和安全规程;
(二)参与编制城镇建设规划,监督检查城镇公共消防设施的建设和维修;
(三)监督指导单位的消防工作,发现火险隐患,及时向有关单位或个人发出《火险隐患整改通知书》,责令整改。在紧急情况下,有权责令其危险部位停产、停业,并责令其限期改正;
(四)监督检查单位消防安全制度、计划和措施的执行;
(五)组织所属队伍的教育和业务训练,指导企业事业单位专职、义务消防队的业务训练;
(六)组织推动消防宣传、教育,普及消防知识;
(七)对新建、改建、扩建工程(含装饰、装修)实施建筑设计防火审核、施工质量检查和工程竣工验收;
(八)对易燃易爆化学物品的生产、储存、经营、运输等单位的安全条件进行审核;
(九)监督消防产品和防火建筑材料的生产、维修和经营;
(十)组织指挥灭火,参加抢险救灾;
(十一)调查火灾原因,对火灾事故责任者依法进行处罚或者提出处理意见、建议;
(十二)统计火灾;
(十三)法律、法规规定的其它职责。
第二十一条 人民解放军、武警部队、生产建设兵团和铁路、民航、石油等系统设在城镇的对社会开放的医院、学校、俱乐部、商场、宾馆、饭店、招待所等公共场所和公共娱乐场所的消防工作,应当接受当地公安机关和公安消防监督机构的监督。
第二十二条 公安机关和公安消防监督机构的工作人员可以对单位和个人住所的安全情况进行检查、询问,可以要求有关单位和人员提供相关的情况、资料,有关单位不得拒绝。
公安消防监督人员检查指导消防工作时,应当主动出示证件。
第二十三条 公安机关和公安消防监督机构工作人员,应当严格执法,秉公办事,文明礼貌,主动服务,恪守职业道德,不得玩忽职守、滥用职权、营私舞弊。

第三章 火灾预防与扑救
第二十四条 机关、团体、企业事业单位、集贸市场和个体工商户,应当根据防火、灭火需要,配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施,并负责维护和管理。
客货运输机动车辆应当配备小型适用的灭火器材。
第二十五条 举办大型文化、娱乐、体育、展销、展览或焰火等活动,主办单位必须制定消防安全方案,并报公安消防监督机构审批。
第二十六条 高层建筑、地下工程、配变电所、图书馆、档案馆和人员集中的公共场所,以及容易引起火灾的场所,禁止焚烧可燃物品、存放易燃易爆化学物品。
在前款所列场所明火作业时,须经单位防火负责人或安全保卫机构批准,并采取严密的防火措施。
第二十七条 高层建筑、地下工程和宾馆、饭店、商场、体育馆、俱乐部、影剧院、歌舞厅等公共场所的通道、安全门、疏散楼梯,应当设置火灾事故照明和明显安全指示标志,并保持疏散通道畅通。
机关、团体、企业事业单位的工作(生产)场所、集体宿舍的疏散通道,应当保持畅通。
第二十八条 使用电、火、油、气必须符合有关规定。使用、安装、维修电气设备和线路或进行电焊、气焊、气割等作业,必须由专业人员进行,并严格遵守操作规程。
临时增加用电设备,必须符合消防安全规定和电器设备、线路等安装规程。
第二十九条 公安机关和公安消防监督机构及有关部门应当采取多种形式,对机关、团体、企业事业单位的负责人以及消防安全管理人员进行消防安全培训,提高消防安全意识。
从事消防工程设计和施工、固定消防设施操作、易燃易爆化学物品保管、消防产品检验维修等特定工种人员,必须经公安消防监督机构培训,持证上岗。
电工、锅炉工、焊接工等特殊工种人员,在安全培训时,必须有消防安全内容,并经劳动行政部门考核合格,方可持证上岗。
第三十条 高层建筑、构筑物和生产、储存易燃易爆化学物品的场所,应当按照有关规定,安装防雷设施,并定期进行检测,保证性能完好。
第三十一条 易燃易爆化学物品场所,必须设有明显的消防安全标志。可燃气体、蒸气、粉尘不得超过允许浓度。电气设备和工具必须符合防火、防爆有关规定,并采取有效的防静电措施。
第三十二条 任何单位和个人不得损坏、挪用或擅自拆除、停止使用消防器材和设施,不得占用防火间距、堵塞消防通道,影响消防设施的使用,不得擅自填埋、圈占消防水源。
第三十三条 农作物收获季节,农业、电力、公安等部门和乡(镇)人民政府、村民委员会应当组织消防安全检查,督促落实消防安全措施。
粮棉加工、储存地和使用农机具作业的麦谷场地必须采取防火安全措施,做好灭火应急准备。
农村场院、柴草堆垛位置应设在离房屋、火源和电力架空线较远的安全地带。
第三十四条 下列区域或单位应当建立专职消防队:
(一)火灾危险大,距离当地公安消防队(站)较远的大中型企业;
(二)易燃易爆化学物品生产经营单位;
(三)大中型专用仓库区,储存易燃可燃气体、液体和固体的基地;
(四)铁路、机场、矿井、大型车站、货物集中的边贸口岸;
(五)公安消防监督机构认为需要建立专职消防队的其他单位或区域。
专职消防队可由一个单位建立,也可以由几个相邻单位联合建立。专职消防队的建立或撤销,必须经自治区公安消防监督机构审查批准。
第三十五条 机关、团体、企业事业单位,应当配备一定数量的专职或兼职消防人员,建立义务消防队(组)。
县以下城镇和农牧团场,根据经济发展需要逐步建立专职消防队。
有条件的乡、村可以建立乡、村自办、政企联办或几个乡、村联办的消防队(组),也可以建立由志愿人员轮流执勤的志愿消防队。
第三十六条 任何单位和个人发现火灾都有义务迅速报警,有关单位和个人必须给报警人提供方便,不得收费。
邮电部门应当优先传递火警、火灾信息,不得延误。
发生火灾的单位或地区必须迅速组织力量扑救火灾。
第三十七条 公安消防队、专职消防队接到火灾报警或上级命令后,必须迅速赶赴现场进行扑救。
各种车辆和人员必须避让执行任务的消防车。
第三十八条 公安机关和公安消防监督机构统一组织和指挥火场的扑救工作,火场总指挥员有权采取紧急处置措施,任何单位和个人不得拒绝、阻拦和拖延。
禁止组织未成年人参加灭火。
第三十九条 发生火灾的单位或个人,对参加扑救火灾的外单位专职、义务消防队(组)所损耗的燃料、灭火剂和器材装备,以及对火灾原因的技术鉴定费用,经公安消防监督机构核准后予以补偿。

第四章 奖励与处罚
第四十条 在消防工作中有下列情形之一的,由本单位、上级主管部门、公安机关和公安消防监督机构或人民政府给予表彰和奖励:
(一)模范遵守消防法律、法规、规章,制止违反消防法律、法规、规章的行为事迹突出的;
(二)普及消防安全知识和进行消防宣传教育,落实消防安全措施,健全消防组织、制度,改善消防设施,及时发现消除火险隐患,预防火灾事故成绩突出的;
(三)及时扑救火灾,抢救公民生命、财产有显著贡献的;
(四)发现火灾及时报警或对查明火灾事故原因有突出贡献的;
(五)对消防科学技术研究和技术革新做出显著成绩的;
(六)在消防工作其他方面有突出贡献的。
第四十一条 违反消防管理规定构成治安处罚的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。《中华人民共和国治安管理处罚条例》没有规定的,由公安机关和公安消防监督机构按照本条例处罚。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十二条 违反本条例有下列行为之一的,予以警告,责令其限期改正。逾期不改的,对有关负责人、责任人员处以100元以上500元以下罚款,对单位处以1000元以上10000元以下罚款:
(一)防火责任人不履行消防工作职责的;
(二)未按规定配置安装消防器材、设备和设施,或者管理不善,影响正常使用的;
(三)从事易燃易爆化学物品等特种作业人员,未经消防业务培训,上岗作业或者违反安全规程操作的;
(四)损坏、擅自拆除、停用消防器材设备,占用、堵塞消防通道、防火间距或其他影响消防设施使用的;
(五)未按规定采取防火、防爆、防雷和防静电等安全措施的;
(六)违反粮棉加工、储存和农机具作业消防安全规定的;
(七)建筑施工现场作业违反消防安全规定的。
第四十三条 违反本条例有下列行为之一的,对有关负责人、责任人员处以200元以上1000元以下罚款,对单位处以2000元以上20000元以下罚款。情节严重的,责令其停产停业整顿:
(一)堵塞、圈占、封闭疏散通道,或者应当设置火灾事故照明和明显安全指示标志的场所而未设置的;
(二)举办大型文化、娱乐、体育、展销、展览或焰火等活动,未制定消防安全方案,或未报公安消防监督机构审批的;

(三)在高层建筑、地下工程、配变电所、图书馆、档案馆和人员集中的公共场所以及容易引起火灾的场所,随意使用明火的;
(四)使用电、火、油、气或储存、堆放易燃可燃物品,违反消防安全规定的;
(五)未经批准生产、储存、运输和经营易燃易爆化学物品的;
(六)研制、采用具有火灾危险性的新工艺、新材料、新设备,未采取消防安全措施或未报公安消防监督机构备案的;
(七)生产防火建筑材料,未测定产品燃烧性能,产品说明书未标明测定的数据,或销售、使用没有产品说明书的防火建筑材料的;
(八)生产、维修、经营消防产品和防火建筑材料不符合消防技术标准,进口的消防产品、防火建筑材料未经国家消防质检部门复检和公安消防监督机构登记,擅自使用的;
(九)谎报火警,发生火灾不报警,造成严重后果或擅自勘查、清理火灾现场的;
(十)拒绝、阻碍消防人员依法行使监督职权的。
第四十四条 违反本条例有下列行为之一的,对有关负责人、责任人员处以200元以上2000元以下罚款,对单位处以5000元以上100000元以下罚款,并责令其停产停业整顿或查封:
(一)存在火险隐患,经公安机关和公安消防监督机构指出,并下达整改通知书,拒绝、拖延整改的;
(二)新建、改建、扩建工程(含装饰、装修)的防火设计未经公安消防监督机构审核,擅自施工的;
(三)施工单位不按防火审核要求施工或安装不合格的消防产品和防火建筑材料的;
(四)设计单位和设计人员未按消防技术规范进行消防设计,经指出不改的;
(五)未取得消防工程设计、施工资格的单位,承接消防工程设计、施工的;
(六)建筑工程(含装饰、装修)未经公安消防监督机构验收或验收不合格,擅自投入使用的。
第四十五条 对无证生产、维修、经营消防产品和防火建筑材料的,依法予以取缔,没收其全部产品、设备和非法收入,并处以生产无证产品价值和经销无证产品销售额15%至20%的罚款。
第四十六条 对违反消防安全管理规定和本条例,以致发生火灾的单位和个体工商户,按火灾的直接损失金额处以5%至15%的罚款。对造成火灾事故的责任人员和事故单位的法定代表人分别处以500元以上2000元以下罚款,并由其所在单位或上级主管部门给予行政处分,构
成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十七条 其他违反消防管理规定的行为,按照有关法律、法规处罚。
第四十八条 罚款必须使用财政部门统一印制的票据。罚没款一律上缴财政部门。
对个人所处罚款,不得用公款支付。
第四十九条 当事人对行政处罚不服的,可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议,不向人民法院提起诉讼,又不执行处罚决定的,作出处罚决定的公安机关和公安消防监督机构可以申请人民法院强制执行。
第五十条 公安机关和公安消防监督机构工作人员有下列行为之一的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;给单位和个人造成损害的,按照《中华人民共和国国家赔偿法》的规定予以赔偿;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)不履行消防监督职责的;
(二)因消防监督工作失误给有关单位和个人造成侵害或重大损失的;
(三)索贿、受贿,包庇火灾事故者或者借机打击报复的;
(四)在火灾原因调查中不负责任,致使调查工作有重大疏漏的;
(五)其他玩忽职守的行为。

第五章 附 则
第五十一条 本条例具体应用中的问题由自治区公安厅负责解释。
第五十二条 本条例自公布之日起施行。



1995年6月16日

关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知(附:《房地产抵押估价指导意见》)

建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会


建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知



建住房[2006]8号

各省、自治区建设厅,直辖市房地局(建委),中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(自治区首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行:

  为了加强房地产抵押估价管理,防范房地产信贷风险,维护房地产抵押当事人的合法权益,根据有关法律法规,现就有关问题通知如下:

  一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案,完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统,为公众提供便捷的查询服务。

  房屋权属档案和有关原始凭证的查阅,按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

  二、商业银行在发放房地产抵押贷款前,应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。

  房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的,应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议;由房地产估价机构评估的,应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

  房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值,不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

  三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定。估价费用由委托人承担。

  四、房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。

  商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员,应当具备房地产估价专业知识和技能,不得参与信贷决策。

  房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

  五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

  六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。

  七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则,严格执行房地产估价规范和标准,不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

  八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测,及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时,评估房地产抵押价值。

  处置抵押房地产前,应当委托房地产估价机构进行评估,了解房地产的市场价值。

  九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检,对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师,要依法严肃查处,并记入其信用档案,向社会公示。

  十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。

  十一、违反本通知规定的,由相关部门按照有关规定进行查处,并依法追究有关责任人的责任。

  附:《房地产抵押估价指导意见》

中华人民共和国建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二○○六年一月十三日

房地产抵押估价指导意见

  第一条 为了规范房地产抵押估价行为,保证房地产抵押估价质量,维护房地产抵押当事人的合法权益,防范房地产信贷风险,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》,制定本意见。

  第二条 本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

  第三条 本意见所称房地产抵押估价,是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据,对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

  第四条 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

  本意见所称抵押房地产,包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

  法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。

  第五条 房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

  第六条 房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的,应当回避。

  第七条 从事房地产抵押估价的房地产估价师,应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

  第八条 委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料,并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

  房地产估价师应当勤勉尽责,了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时,应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

  第九条 房地产抵押估价目的,应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

  第十条 房地产抵押估价时点,原则上为完成估价对象实地查勘之日,但估价委托合同另有约定的除外。

  估价时点不是完成实地查勘之日的,应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致,并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

  第十一条 法律、法规规定不得抵押的房地产,不应作为抵押估价对象。

  第十二条 房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。

  第十三条 房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的,房地产抵押相关当事人应当协助。

  法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录,应当作为估价报告的附件。

  第十四条 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

  内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的,应当在估价报告中予以披露。

  实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

  第十五条 在存在不确定因素的情况下,房地产估价师作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示。

  在运用市场比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应当对可比实例进行必要的实地查勘。

  在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧。

  在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

  在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估开发成本、有关费税和利润。

  房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的,应当优先选用;不选用的,应当在估价报告中说明理由。

  第十六条 估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的,应当选择下列方式之一评估其抵押价值:

  (一)直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;

  (二)评估假设在出让土地使用权下的市场价值,然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

  选择上述方式评估抵押价值,均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算;当地政府没有规定的,参照类似房地产已缴纳的标准估算。

  第十七条 评估在建工程的抵押价值时,在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明;存在拖欠建筑工程价款的,应当以书面形式提供拖欠的数额。

  第十八条 房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的,应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

  第十九条 房地产估价师不得滥用假设和限制条件,应当针对房地产抵押估价业务的具体情况,在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。

  已作为假设和限制条件,对估价结果有重大影响的因素,应当在估价报告中予以披露,并说明其对估价结果可能产生的影响。

  第二十条 房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息,使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围,合理理解估价结果。

  第二十一条 房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值,并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值,以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

  第二十二条 房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示:

  (一)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;

  (二)在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;

  (三)合理使用评估价值;

  (四)定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

  第二十三条 房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险,对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

  在评估续贷房地产的抵押价值时,应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

  第二十四条 房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。

  变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。

  变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性,假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度,变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

  第二十五条 在处置房地产时,应当评估房地产的公开市场价值,同时给出快速变现价值意见及其理由。

  第二十六条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的,应当缩短估价报告应用有效期。

  超过估价报告应用有效期使用估价报告的,相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的,相关责任由出具估价报告的估价机构承担,但使用者不当使用的除外。

  第二十七条 房地产抵押估价报告的名称,应当为“房地产抵押估价报告”,由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

  第二十八条 在房地产抵押估价活动中,本意见未作规定的事宜,应当按照《房地产估价规范》执行。

  第二十九条 本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

  第三十条 本意见自2006年3月1日起施行。



起诉书认定的事实 :
二0一年九月七日,被告人杨*在北京市宾馆**1050房间内,趁被害人丁*外出之机,窃取被害人丁*公司现金支票二张,后被告人杨*持上述支票于二0一一年 九月八日、二0一一年 九月十五日在北京农村商业银行南苑支行蒲黄榆分理处支取现金人民币共计八万九千伍佰元。
二0一二年八月三十一日,检察院以杨*犯有盗窃罪诉至法院,要求追究刑事责任。审理中检察院量刑意见:10年以上有期徒刑。
判决结果:
二0一三年二月二十七日。法院判决:杨*有期徒刑三年,缓刑三年。
附:杨*涉嫌犯罪辩护词
尊敬审判长、审判员、公诉人:
河北贾俊清律师事务所接受杨*亲属的委托,指派我担任杨*一审辩护人,通过会见、深入研究全部案卷和相关法律,结合法庭调查,提出以下意见,请合议庭参考:
一、定罪意见:公诉机关指控杨*犯盗窃罪的定性与事实不符,杨*的行为涉嫌挪用资金。理由:
(一)客体上:杨*擅自开支票支取的是丁*公司账户上的资金,并非丁*的个人资金。侵犯的是公司的财产权。
(二)主体上:杨*在公司中的工作内容涉财务及协助丁*。
庭审中杨*称:自己负责丁*公司资金的收付,同时负责保管支票、公章、密码器等物品,是经理助理或财务。同时有下列证据证实:
1、2012年5月23日杨*的讯问笔录第二页:
问:“你是否负责丁*公司的日常会计,有条件的使用公司的支票、公章、密码器等?”
(杨*)答:“虽然我没有与丁*签订正式用工合同,但他让我跟着他干。他是公司的法人,我应该是他公司的员工。每次丁*到银行办理资金业务时都带着我,并让我负责拿公文包,公文包内装有公司的支票、公章、密码器等物品。办理资金业务时,他让我负责操作。另外有事忙的时候,让我负责拿着支票、公章密码器到银行办理资金业务。我认为我是在做公司的日常会计工作,有权力使用支票、公章、密码器。”
2、2012年11月2日法院与丁*的谈话笔录,丁*承认:2010年、2011年间,在美居住期间,曾将包交杨*保管。
3、2012年5月22日丁*询问笔录第二页第3至5行,丁*陈述:“平时我去银行支取、转账都带着他去。他负责给我拎包,包内放着公司的公章、人名章、支票、密码器、营业执照等。”
4、2011年10月8日杨*发给丁*手机短信这样陈述:“等我拿钱回去八十万都给公司,以后我也不会再在公司工作了”。这份证据直接证明杨*在丁*公司工作。
5、2011年4月2日到2011年9月28日,杨*签的45张北京农村商业银行转账支票存根。存根都是杨*的笔迹。涉及律师费、差旅费、工程款、材料费等等五花八门。证明:杨*在丁*公司负责财务的收支。
6、2011年9月26日打印的北京农商银行结算证登录客户对账单显示:从2011年1月18日——2011年9月26日,丁*公司转出资金 66笔;转入8笔。业务如此频繁,每一笔银行业务,都要通过杨*办理。显然不是丁*所说的“和我办过公司的事情”。公司法人与丁*个人是两个完全不同的概念,必须严格的区分,否则思维就会发生混乱。
从杨*为公司收、付款项,并以杨*本人名义在银行办理手业务。证明杨*的行为不是为丁*个人,而是在为丁*公司做事。
7、家里发现的杨*包里的北京农村商业银行单位转账结算证1张、空白转账支票1张、空白现金支票4张,证明:杨*确实为公司保管重要物品。
综上所述,上述证据,与杨*的供述相互印证,确实、充分,形成证据锁链。证明:杨*在公司中协助法定代表人丁*工作,内容涉及保管支票、公司财务章、密码器等物品,到银行办资金收支、转账业务,跟着跑融资,打字等以及丁*指示的其他事情。
(三)客观方面:杨*擅自开支票、支取现金归个人使用,利用了职务的便利。
丁*公司没有办公场所,丁*与杨*在京住东城区**宾馆。
2012年2月15日东城区**宾馆前台经理询问笔录第二页:
问:你们宾馆住宿的人员里有叫丁*、杨*的人吗?
答:有,这两个人都是我们的这里的长租房客户,有时两个人分着租房,有时候住在一间房里。
问:2011年他们来住过吗?住在那间房间里?
答:“杨*的房间始终是1050号房间,他是丁*介绍来的,丁*是从2010年就来我们宾馆住过,订的是长包房,有时候住1003号。”
2012年2月20日杨*询问笔录第二页:
你是如何盗取丁*的现金支票、财务章及法人人名章的?
杨*答:“时间应该是2011年9月7日, 就是“**宾馆”1050房间,我从自己的包内将公司的现金支票、公司财务专用章、法人丁*的人名章拿出来,因为平时这些物品他让我保管,如用支票也是我帮他开具办理。但不经过他允许,决不能偷着、私自开具使用。这样我在现金支票上偷着加盖了公章及法人章,当时丁*外出游泳去了,不在房间内。”
正是由于杨*保管着支票、公章、密码器等物品,所以才有机会背着公司开支票,支取现金。起诉书认定杨*在“被害人丁*外出之机,窃取丁*公司现金支票两张”是不准确地。确切的说是杨*在保管、控制支票的前提下偷开的支票。
(四)主观方面杨*具有暂时使用公司资金的目的。理由:
刑事司法理论和实践告诉我们:行为人的主观心理态度,不是停留在大脑中的纯主观思维活动,它必然支配行为人的客观活动,必定会通过犯罪前后的一系列行为表现出来。
第一点:杨*用现金支票支取现金时,在银行手续签署了本人的名字。
第二点:在2011年9月15日用支票取出49500元以后,并没有马上离开公司。半个月后才离开公司。
第三:银行对账单显示,2011年9月26日,杨*偷着存回银行20000元。
第四:2011年10月8日杨*发给丁*的短信,承认挪用了公司的钱并承诺“万一这次失败,我也会马上把钱给公司的,公司不会损失”
本案认定为盗窃罪,杨*这四个行为是难以解释的。我们从杨*供述与犯罪时、犯罪后一系列活动的主客观一致性判断:当时杨*目的是挪用资金归个人使用。丁*的陈述也能证明这一点:
2011年10月31日丁*询问笔录第二页,丁*陈述:“2011年10月8日,我发现公司账户的资金都没了,这时杨*也给我打电话说他把公司的钱挪用了,用完再还我。”
2、后来主观上的变化
2012年1月31日杨*的询问笔录第6页:
问:“知道是违法的行为,为什么还要去做?
(杨*)答:“当时我觉得,我跟了他两年多,没有得到任何好处。偷着取走他7万余元心理上也能平衡一些。别的没想太多。”
这份笔录杨*的供述似乎与之前的短信存在矛盾。但仔细分析两者是一致的。从“7万余元”这个数字推断:这个想法产生在20000元存回公司账号之后或者在消费掉以后。从而引起行为上而出现逃避与丁*见面、联系。
69500元赃款,杨*于开庭前通过区法院退还公司,
综上所述,我们认为:本案杨*的行为符合挪用资金罪犯罪构成,涉嫌挪用资金罪。只有这样,本案证据间的矛盾才能比较合理地解释。
二、量刑意见:建议判处三年以下有期徒刑缓刑。理由: