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三亚市人民政府关于印发三亚市二手房交易管理暂行办法的通知

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三亚市人民政府关于印发三亚市二手房交易管理暂行办法的通知

海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发三亚市二手房交易管理暂行办法的通知

三府[2012]119号


各镇人民政府,各区管委会,市政府各有关单位:


  《三亚市二手房交易管理暂行办法》已经六届市政府第5次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



三亚市人民政府
2012年7月6日



三亚市二手房交易管理暂行办法



  第一条 为更好地促进我市二手房交易市场健康发展,构建一个高效快捷、办事透明、服务优良的二手房交易市场政务环境,优化二手房交易审批流程,缩短办证时限,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律法规,制定本办法。


  第二条 在本市行政区域内的二手房交易登记办证适用本办法。


  第三条 本办法所称二手房交易,是指单位或个人依法缴纳土地使用权出让金并取得《土地房屋权证》,符合上市条件的房屋交易行为。


  第四条 三亚市地方税务局(以下简称“市地税局”)负责二手房交易的税收征缴工作。


  三亚市住房和城乡建设局(以下简称“市住房城乡建设局”)负责二手房的交易审批登记发证管理工作,三亚市国土环境资源局(以下简称“市国土环境资源局”)等部门予以配合。


  第五条 二手房交易涉及的分摊土地使用权转让过户审批,由市国土环境资源局授权委托市住房城乡建设局办理。


  第六条 二手房交易不作评估,由市地税局、市住房城乡建设局委托有资质的评估机构对市行政区域内各区片制定市场指导价作为收取二手房交易税费的参考依据。合同价高于市场指导价,则按合同价收取;合同价低于市场指导价,则按市场指导价收取。


  市场指导价每半年调整一次。


  第七条 二手房交易提供以下材料:


  (一)二手房转让申请表;


  (二)《土地房屋权证》;


  (三)二手房转让合同;


  (四)买卖双方身份证复印件(单位提供营业执照、法人代表证明及身份证、经办人身份证、公证委托书等);


  (五)共有人未能到场签名,须出具公证委托书;


  (六)法律法规需要的其它材料。


  第八条 二手房交易所需的分户图、宗地图,在三亚市政府政务服务中心窗口受理前,由三亚市房地产交易中心负责提供。整栋宗地图、楼盘表、房屋分户图未做测绘,由市住房城乡建设局委托有资质的测绘机构测绘后受理。


  第九条 二手房交易实行一站式办理制。成批量交易在5个工作日内办结,单宗交易在3个工作日内办结。


  第十条 受理单位出具收件、收据的日期为受理日。经审查,提交的资料需要补正,受理单位应当一次性书面告知,资料补正日为受理日。


  第十一条 有下列情形之一的房屋,不得进行交易:


  (一)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其它形式限制房地产权利;



  (二)土地房屋未经产权登记并领取权属证书;


  (三)依法收回土地使用权;


  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意;


  (五)权属有争议;


  (六)已设定抵押权但未经抵押权人书面同意出售;


  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


  第十二条 涉及保障性住房和土地来源为划拨用地的住房转让,应当严格遵守法律法规和规章,以及中央、省、市文件政策的规定。


  第十三条 对有制作虚假二手房交易转让合同,或者不如实申报二手房交易价格等偷逃税费行为的责任人,由市有关职能部门依法进行查处。


  第十四条 本办法由市住房城乡建设局负责解释。


  第十五条 本办法自2012年10月1日起实施。



摘要:在食品、医药行业因产品质量问题而时常发生地域面积广、受害人数众多的侵犯消费者权益事件。遇此情形,往往是各地政府临时动用财政为受害的消费者支付医疗等费用。但该种对受害者的救助存在不规范、资金无保证、救助不彻底等诸多弊端,我国急需建立一套完整的、长效的救助制度,即及时、有效地保护消费者的权益,又依法追究经营者的法律责任。因此,在食品、医药行业建立消费者救助基金,由中国消费者协会统一管理、统一使用,并赋予消费者协会向经营者行使代位追偿权,追究经营者的民事责任,增强企业的社会责任感。
关键词:群体伤害,消费者权益,消费者救助

引言
为保护消费者的合法权益,我国已出台了一系列相关的法律、法规,其中包括《产品质量法》、《食品安全法》、《消费者权益保护法》等等,在消费领域基本形成了一个完整的法律体系。特别是《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)作为一部与普通百姓日常生活息息相关的法律,明确规定了消费者享有的权利、经营者应当承担的义务,在保护消费者权益,解决消费纠纷、打击侵害消费者权益的违法行为等方面无疑发挥了重大作用。
但是,近些年在食品、医药行业因产品质量问题接连不断地发生地域面积广、受害人数众多的大规模侵犯消费者权益事件(本文以下简称“群害事件”)。遇此情形,目前普遍的做法是各地政府临时决定动用财政为受害者支付医疗费,给与暂时救助。但并没有形成一套完整的长效救济制度,这种情形毕竟不是也不能成为常态,且存在诸多弊端,特别是受害者的权益难以得到充分、有效的保护。因此,如何建立完整的救助制度,给受害者以较好地救助,及时、有效地保护消费者的权益,追究经营者的民事责任,是值得研究和探讨的问题。
一、食品、医药行业中侵害事件的特点
我国在食品、医药行业时常发生群害事件,如,2008年发生的“三鹿奶粉”事件、2006年齐齐哈尔第二制药厂假药事件、2004年安徽阜阳的劣质婴儿奶粉事件,等等。总结这些侵害消费者权益的事件,与其他行业中一般或者个案侵害消费者权益情形相比,具有如下特点:
(一)受害人数众多
“民以食为天”,食品是每个人赖以生存和生活的必须品,医药也基本是每个病人的必须品,食品和药品与人们的日常生活息息相关。因此,食用食品或使用医药的人数是社会大众,产品质量一旦出现问题,便会发生大规模的侵权现象,受害人数众多,即凡是食用该食品或医药的人都可能成为其受害者,群死群伤现象严重。而在一般侵害消费者权益的案件中,受害的消费者往往是某个人、某几个人,人数非常有限,不具有群体性和群发性。
(二)地域范围广
在一般侵害消费者权益的案件中,无论是人身伤害还是财产损害,从地域的角度而言,受害者仅仅局限于某个地方的某个人,不具有普遍性。而由于食品、医药等产品采取现代化大规模工业化生产,销售地域广,因此,食品和医药行业产品质量一旦出现问题,受害者人数众多,具有较强的群体性和群发性,受害者并非局限于某一个小小的地域范围,而往往是跨地域跨省市,地域范围极为广泛。如“三鹿奶粉”事件就是典型的例子。
(三)侵害人的生命健康
由于食品和药品是人们赖以生活和生存的必需品,而且食品和药品均是进入人的体内。食品质量一旦出现问题,将直接导致人们发生疾病,而药品本来是治病救人,但劣质药品不但不能治病,反而延误或者加重病情,甚至致人于死地。因此,食品和药品出现质量问题,将直接侵害人的生命健康权,后果严重。而其他产品质量问题并非都一定侵害人的生命健康权。
总之,在食品和医药行业,产品质量发生问题,受害者人数众多,甚至出现群死群伤现象,加上地域范围广泛,其所造成的后果极为严重,有时在社会上会给人们造成恐慌现象,严重影响人们的日常生活甚至是生产。
二、政府为消费者支付医疗费的弊端
目前,一旦发生群害事件,往往是各地政府临时决定为受害者支付医疗费。地方政府为受害者支付医疗费,对于受害者及时给与救治,安抚民心,稳定社会秩序和工作秩序具有重要意义和作用,体现了党和政府对百姓的关心、体贴。但这种做法毕竟不是也不能是常态,存在许多弊端。
(一)财政款项支出不规范
根据《预算法》规定,各级政府每年进行财政预算和决算。如果当地财政预算中没有该项开支,当遇到群害事件发生时,政府临时决定为受害的消费者支付医疗费,从法律的角度,应当对预算作出调整。而调整预算需履行法定程序,否则,政府作出的决定将有悖于法律规定,为受害的消费者支付医疗费缺乏规范性。当然,目前各地政府对于财政支出存在诸多不规范之处,但从严格依法行政的角度出发,财政支出应当遵守法律规定,且从长远看,随着我国法制的不断发展和完善,政府应当依法行政,包括财政支出。
(二)有悖于公平原则
第一,对非群害事件的受害者不公平。政府为群害事件中受害的消费者支付医疗费等费用,但对于非群害事件的消费者在使用商品或者接受服务时,如果其人身受到损害的,即使商家或生产厂家未给与赔偿(依法不应赔偿的除外),也极少由政府为受害者支付医疗费的情形。同样是消费者,同样受到人身伤害,而政府未为其支付医疗等费用,显然有失公平。
第二,对纳税人有失公平。财政款是纳税人的钱。生产假冒伪劣产品的企业导致消费者的人身或财产受到损害,依法本应由该企业承担相应的法律责任,其中包括赔偿受害者医疗费等费用。但是,政府用财政款项为个别有过错的企业代为支付医疗费,对于纳税人来说,显然是不公平的。而截止到目前,还未看到政府向过错企业进行追偿支付的医疗费等费用。事实上,在此情形下,企业变相转嫁了民事责任。政府(本质上也就是无故的纳税人)为企业的过错承担了不该承担的民事责任。
(三)转移法律责任,放纵经营者生产假冒伪劣产品
如前所述,生产假冒伪劣产品的企业导致消费者的人身或财产受到损害,依法本应由企业承担相应的法律责任,赔偿受害者医疗费等费用,但该费用却由政府出钱了事,且政府往往放弃追究经营者的民事责任。这对于生产、销售假冒伪劣产品的经营者来说,消除了其后顾之忧,放纵其生产假冒伪劣产品,侵害消费者,无疑是一种变相鼓励,破坏了法律秩序和市场秩序。
(四)救助资金无保证,救助不彻底
第一,政府对于受害的消费者支付医疗等费用,仅仅是一种应急措施而已,遇事临时决定。正因如此,在事件发生后,而且多数是在媒体公开曝光后,出于社会舆论和压力,为了安抚受害者,稳定社会秩序,地方政府临时决定为受害的消费者支付医疗等费用。正因如此,救助资金没有任何保证,一旦政府“断供”,医院也不愿意继续为受害病人继续治疗(医院对受害者不负有免费治疗的法定义务),使得受害者陷入困境,无法继续医治。实践中,政府支付医疗费确实存在“风平浪静”过后不再理会受害者的情形。
第二,从实践看,企业一旦发生群害事件,多数企业由此而破产倒闭,企业根本无力承担众多受害者的巨额的赔偿责任。受害者的人身伤害如果在较短的时间内及时治愈,政府出钱了事。但是,如果受害者需要长期治疗,尤其是留下较严重的后遗症,甚至个别受害者丧失劳动能力等情形,后续的治疗费、生活费等将出现严重问题。政府为受害者支付医疗费往往是暂时性的,解决一时之急,很难也不可能为受害者无限期地支付医疗费用。因此,政府行为并不能彻底解决受害者的相关问题。
第三,消费者难以追究经营者的民事责任。政府支付医疗费之后,并未追究经营者的民事责任。而每个受害者追究经营者的民事责任存在维权成本高,异地诉讼难、执行难等各种难题,因此,消费者不得不自认倒霉。
第四,政府部门并没有制定一套针对受害者进行救助的完整、长效制度,各地政府根据自身的财力等情况临时作出相应的决定,具有较强的随意性。因此,该种情形的救济制度难免出现救助不规范、资金无保证、救助不彻底等诸多弊端。
三、产品责任强制保险的缺陷
针对群害事件,有人建议比照“交强险”,在消费者领域实行产品责任强制保险。笔者对此持不同看法。首先,保险公司是以营利为目的的企业法人,在设置产品责任强制险时,必将出于自身利益的考虑,作出许多对消费者不利的规定或约定,如,赔偿限额、免赔责任等诸多不利于消费者的条款,难以起到充分、有效保护消费者权益的作用。目前这类缺陷确实已在“交强险”中有所暴露。其次,由于保险公司工作人员众多,实行产品责任强制保险将会增加运营成本,必然降低赔偿数额。最后,实际理赔过程中,理赔程序复杂,手续繁琐,不利于及时、有效地保护消费者的权益。第四,产品责任强制险仅仅解决了部分赔偿的保证,即避免企业应该赔偿而无能力赔偿问题,实质上是产品责任的合法转移而已,并未解决消费者维权成本高以及维权程序或者过程中的相关不利于消费者的问题,使得消费者的权益可望而不可及。总之,产品责任强制保险同样不利于及时、有效保护消费者的权益。
四、食品、医药行业消费者救助基金制度
基于目前上述救助方式的诸多弊端,我国有必要建立一套完整的救助制度和措施,使得社会救助有法可依,充分有效地保护消费者的合法权益,同时能够稳定社会生产秩序和生活秩序,利国利民。对此,笔者认为,我国可在食品行业和医药行业建立和实施消费者救助基金制度。
之所以在食品行业和医药行业建立消费者救助基金制度,主要是基于该两种行业本文上述所谈的特殊性,一旦产品出现质量问题,受害者具有社会普遍性,地域广、受害人数众多,且均是人身受到损害。而其他行业生产的产品一般不会发生群死群伤情形,受害者多数是个案,且损害后果并非都是人身伤害。因此,笔者建议,该两种行业有条件、有必要建立消费者救助基金制度。
(一)食品、医药行业消费者救助基金的筹集
建立消费者救助基金制度,笔者建议,可以从以下几个方面进行筹集救助基金:
1、食品和医药企业缴纳。凡是生产食品和医药的企业,根据其产品出厂数量,按销售额的一定比例进行缴纳。具体缴纳比例,应经过调研,总结最近几年发生的伤害案件中所需要的大致医药等费用,经过严格测算,核定全国各企业应缴纳的具体比例。
缴纳环节设置在企业的产品出厂销售时为宜。为了减少征收成本,可以委托税务部门在征税时代为征收,然后划转到基金账户。
对于企业缴纳的部分,为了尽可能地减轻企业负担,并鼓励生产优质、合格产品,笔者认为,在下列情形下,可以降低缴纳比例或者予以免除:(1)某一企业在当年没有发生因产品质量问题而损害消费者权益的案件,以后年度可以降低其缴纳比例;(2)同一企业缴纳的数额已达到一定的数额,且没有发生因产品质量问题而损害消费者权益的事件,可以免除其缴纳救济基金义务。在一定条件下,减免企业缴纳救济基金制度,不但可以减轻企业负担,更重要的是鼓励企业生产优质的产品,注重产品质量,关注消费者的权益;(3)全国消费者基金总额已达到一定的数额,可以考虑降低或免除所有企业缴纳义务,以减轻企业负担。但对于因产品质量问题而发生侵害消费者权益的企业(经过法院的判决,由企业对消费者承担法律责任者),在以后的一定年限内不予以减免。
2、政府拨付一部分。进行社会救助是政府义不容辞的一项责任,为了体现税收取之民用之于民,同时也是为了社会稳定,建立和谐社会,政府拨付一部分社会救助金也是理所应当。
3、社会公众捐赠。国家应鼓励企业或者个人等社会各界向救助基金捐款。
4、食品和医药企业赔偿金。即企业因生产假冒伪劣产品而给消费者造成伤害,由此依法应当给与的赔偿,消费者协会代位追偿所得的赔偿金,归入社会救助基金。关于此点,本文将在后面详细论述。
(二)食品、医药行业消费者救助基金的管理
为了消费者救助基金的合法、合理使用,能够真正保护消费者的权益,给受害的消费者以及时有效的救助,消费者救助基金的管理、使用和监督是极为重要的。为此,笔者建议,在中国消费者协会设置专门账户,且全国设置一个专门账户,全国统一管理,统一使用。之所以仅在全国设置一个账户,统一管理和使用,主要理由是:
第一,便于筹集救助资金。我国目前各地经济发展状况各不相同,东部与西部、沿海与内地,经济发展存在较大差异。如果消费者救助基金以省或市等各行政区域为单位,进行地域分割,或者将食品和医药进行行业分割,全国各地分别设置消费者救助基金,将会导致各地救助基金数额或者行业数额极为有限,基金数额多寡不一,差距很大。其结果欠发达地区的救助能力非常有限,不利于保护消费者权益,最终影响到对受害者的救助效果。
第二,便于资金的合力适用。如上所述,以地域或行业进行分割,一方面各地筹集的救助基金数额地区差异较大;另一方面,“化整为零”,导致各地基金数额极为有限,难以形成有效合力,直接影响到对受害者的救助能力和救助效果。另外,如果各地均设置基金,将出现救助基金使用各自为政,救助基金的管理和使用将会出现混乱情形。若以全国为单位,不分地域、不分行业,可以集中有限的财力,形成有效合力,其救济效果远远高于某一地方的救助。
第三,公平负担。救助基金主要是通过按照食品、医药企业的生产销售额一定比例进行筹集。但是,食品、医药企业在全国各地分布不同,发达地区与不发达地区具所缴纳的救助基金有较大的差异。而多数产品是跨地域销售,受害者与经营者未必都在同一地区,且各地受害者的多寡不一,因此对于基金的使用将会产生较大影响。因此将出现产品责任人与基金发放不同地的情形,长此以往将会出现不公平等情形。而救助统一筹集、统一使用可以使得救助基金的筹集与使用的公平与合理,责任与负担相一致。
第四,便于行使代位追偿权。笔者主张,消费者协会使用消费者救助基金为受害的消费者支付医疗等费用后,赋予其向经营者的代位追偿权。如果各地分别设置消费者救助基金,对代位追偿权的行使产生不利影响,并出现累讼,增加维权成本。
(三)食品、医药行业消费者救助基金的监督
为了消费者救助基金的合法、合理使用,避免不合理、不规范的开支,特别是避免腐败问题的出现,切实维护消费者和社会公众的权益,必须设置切实有效的监督机制。一方面,建立完善的监督制度和体制,另一方面,各相关机构或部门应依法履行监督职责。对于救助基金的监督,政府有关职能部门,如审计、民政、监察机关等有权依法对基金的管理和使用予以检查和监督。除此之外,社会公众监督也是行之有效的监督、救助基金的管理部门应当每年通过媒体向社会公布收支情况,使社会公众对基金的收支充分知晓,置于社会公众的监督之下,公开、公平和公正。

教育部办公厅关于做好地震灾区中等职业学校复学复课、就业援助和招生工作的通知

教育部办公厅


教育部办公厅关于做好地震灾区中等职业学校复学复课、就业援助和招生工作的通知

教职成厅[2008]3号


各省、自治区、直辖市教育厅(教委),各计划单列市教育局,新疆生产建设兵团教育局:

  为贯彻落实党中央、国务院关于抗震救灾的部署,按照我部印发的《教育系统做好师生安置和恢复重建准备工作的方案》,现就做好地震灾区中等职业学校学生复学复课、毕业生就业援助和招生工作通知如下:

  一、积极推进受灾地区学校的复学复课工作

  要在确保师生安全的前提下,通过以下方式尽快分期分批复学复课:一是对校舍进行安全勘查和修缮加固,符合安全标准后,就地复课;二是搭建帐篷或活动板房,设立临时课堂;三是将学生转移到本省内其他学校学习;四是将学生转移到对口支援地区的中等职业学校学习。

  二、加大毕业生就业援助力度

  按照“优先安排、具体帮助、保障上岗”的原则,抓紧做好地震灾区中等职业学校毕业生的就业服务和援助工作。对于在校期间已签订就业协议的毕业生,学校要积极帮助他们与协议用人单位接洽并落实就业岗位;对于没有签订就业协议的毕业生,学校要实行“一对一”的就业服务,主动联系用人单位,开辟就业渠道,帮助他们顺利就业。各地教育行政部门特别是对口支援地区要加大对地震灾区毕业生的服务和扶持力度,帮助2008年应届毕业生都能顺利就业。

  三、全力做好2008年的招生工作

  要加强领导和组织工作,以多种方式扩大中等职业教育招生规模。愿意接受中等职业教育的地震灾区初中毕业生,都可以进入中等职业学校学习。未升入高等学校的普通高中毕业生,都可在中等职业学校进行一年的学习,毕业时获得中等职业学校毕业证书和相应的职业资格证书。

  四、切实做好对口支援工作

  要按照国务院关于对口支援地震灾区工作的统一部署,在当地党委、政府领导下,采取有力措施,切实加强对口支援工作,大量转移地震灾区中等职业学校学生到各地就学、实习和就业。要把帮扶中等职业教育作为教育系统对口支援的重要任务,团结合作,共同努力做好地震灾区中等职业学校的复学复课工作、毕业生就业工作、招生就学工作和恢复重建工作。

  五、积极为地震灾区中等职业学校学生复学复课和新生入学等工作提供必要的经费支持

  要以政府财政投入为主,广泛动员社会各界关心和支持地震灾区中等职业教育学生的安置和灾后重建工作。

教育部办公厅

二○○八年五月二十八日