江苏省南京市人民政府


南京市土地储备办法

政府令第253号
　
　
　　《南京市土地储备办法》已经2006年12月25日市政府常务会议审议通过，现予发布，自2007年2月1日起施行。

　　
市长

　　
二○○六年十二月二十九日

　　

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强国有土地资产管理，提高政府对土地市场的宏观调控能力，促进土地资源优化配置，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地储备办法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域范围内除高淳县、溧水县以外的土地储备，适用本办法。

　　第三条 本办法所称土地储备，是指经市政府批准，市国土行政主管部门代表政府依法采用收回和收购等方式取得国有土地使用权，纳入政府土地储备库并进行土地整理，形成可供应建设用地的行为。

　　第四条 市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门，市土地储备中心负责具体实施土地储备工作。

　　发展和改革、经济、规划、房产、建设、财政、物价等有关部门以及储备土地所在区政府应当按照各自职责，配合国土行政主管部门做好土地储备工作。

　　第五条 本市土地储备实行统一储备、统一管理的原则。

　　经市政府批准的国资、交通、城建集团和轨道交通等有关单位的专项土地储备项目必须纳入市土地储备中心进行管理。

　　第六条 市国土行政主管部门、规划行政主管部门应当根据本市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划以及城市总体规划，制定本市土地储备规划。

　　市国土行政主管部门应当根据本市土地储备规划、土地供应计划和市场供需状况，制定年度土地储备计划。

　　土地储备规划和年度土地储备计划经市政府批准后施行。

　　
　　第二章 土地储备

　　第七条 下列国有土地应当纳入土地储备：
　　（一）政府依法收回的；
　　（二）政府依法补偿后收回的；
　　（三）政府以收购方式取得的；
　　（四）其他需要储备的。

　　第八条 政府依法收回的土地包括：
　　（一）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
　　（二）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地；
　　（三）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等用地；
　　（四）依法收回的闲置土地；
　　（五）土地违法行为被查处后依法收回的土地；
　　（六）其他应当依法收回的土地。

　　第九条 政府依法补偿后收回的土地包括：
　　（一）为公共利益需要使用的土地；
　　（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的土地；
　　（三）征地撤组剩余的土地；
　　（四）其他应当依法补偿后收回的土地。

　　第十条 政府收购的土地包括：
　　（一）因城市规划的调整，非经营性用地，包括工业用地、仓储物流用地等，改为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途需要收购的土地；
　　（二）根据土地使用权人申请收购的土地；
　　（三）土地使用权转让中政府行使优先购买权收购的土地；
　　（四）国有企业改制需要收购的土地；
　　（五）其他需要收购的土地。

　　第十一条 实施土地储备，市土地储备中心应当按照下列程序办理：
　　（一）对拟补偿收回或收购土地的有关情况进行实地调查和核实，对土地及地上建筑物、附着物的价值以及拆迁、安置等费用进行测算；
　　（二）制定补偿收回或收购土地方案；
　　（三）到政府投资、规划等主管部门办理相关手续；
　　（四）凭相关手续申领储备用地批准通知书；
　　（五）与原土地使用人签订收购合同或者办理收回手续；
　　（六）办理土地变更登记，纳入土地储备库储备。储备土地地上建筑物、附着物没有纳入拆迁范围的，应当办理房产变更登记。

　　第十二条 土地收购应当按照下列规定给予补偿：
　　（一）以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予补偿；
　　（二）涉及城市房屋拆迁的，依据有关城市房屋拆迁的规定给予补偿；
　　（三）政府行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿；
　　（四）政府确定的其他补偿方式。

　　第十三条 土地使用权人申请土地收购，应当提供下列文件：
　　（一）土地收购申请书；
　　（二）土地使用权人资格证明；
　　（三）土地使用权证明；
　　（四）房屋所有权证明；
　　（五）其他应当提交的证明文件。

　　
　　第三章 储备土地的管理

　　第十四条 市土地储备中心应当建立储备土地档案和台帐，严格实行储备土地入出库制度，进行动态管理。
　　
　　市国土行政主管部门应当建立全市土地储备管理信息系统，并与相关部门实现资源共享。

　　第十五条 市土地储备中心可以对储备土地依法进行土地平整、基础设施配套等前期开发和工程配套建设。

　　第十六条 市土地储备中心需要对入库的土地进行拆迁的，应当依法办理拆迁许可手续。

　　第十七条 市土地储备中心可以依法对储备土地进行临时性的合理使用。

　　储备土地使用权可以参照出让土地依法进行抵押。

　　第十八条 储备土地的供应由市国土行政主管部门组织实施。土地储备中心应当按照土地供应计划的要求，做好土地交付供地的前期准备工作。
　　
　　储备土地原则上应当净地交付。

　　第十九条 用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地，应当依法采取拍卖、招标、挂牌方式出让。

　　第二十条 储备土地交付供应时，应当将储备土地及其地上建筑物、附着物权属证书收回。

　　第二十一条 土地储备资金的使用和管理，按照国家和省有关规定执行。


　　第四章 法律责任

　　第二十二条 市土地储备中心未按规定支付土地收购补偿费用的，原土地使用权人有权依法解除土地收购合同。

　　第二十三条 原土地使用权人未按合同约定交付土地及地上建筑物、附着物，或者在交付土地时，擅自处理地上建筑物、附着物的，市土地储备中心有权要求其限期改正，赔偿相应的经济损失，并继续履行土地收购合同。

　　第二十四条 擅自占用和处分储备土地的，由市国土行政主管部门按照非法占地处理。

　　第二十五条 市国土行政主管部门应当切实履行对储备土地的管理监督职能。因监管不力，造成严重后果的，依法追究相关责任人的责任。

　　第二十六条 市土地储备中心依法对储备土地实施管理，保证土地供应计划的顺利实施。因市土地储备中心工作人员的过错造成重大影响与经济损失的，依法追究相关责任人的责任。

　　第二十七条 市国土行政主管部门、市土地储备中心工作人员滥用职权或利用职务便利，索取或非法收受他人财物的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条 严禁截留、挤占、挪用土地储备资金，对在使用土地储备资金过程中违反规定的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第五章 附 则

　　第二十九条 高淳县、溧水县的土地储备工作，可以参照本办法执行。

　　第三十条 本办法自2007年2月1日起施行。




是单务合同，单方允诺，还是单方行为？

一、据以研究的案例
2004年1月23日，甲给乙出具一份承诺书，内容有二：其一，甲为其儿子丙与乙的女儿丁谈恋爱，造成丁精神失常，自愿承担丁的住院治疗费用、精神损失费、青春损失费等共计人民币50万元；其二，在丁住院治疗期间，甲自愿将一辆轿车交由乙使用。
同年1月24日，甲向有管辖权的公安机关控告称，乙与另外二人用暴力、胁迫的手段，迫使甲给乙出具了上述承诺书并将轿车抢走，请求公安机关立案侦查，要回承诺书并追回车辆。
公安机关经初查，认为乙的行为犯罪情节显著轻微，不需要追究刑事责任，不予立案侦查，并向甲送达了不予立案通知书。
甲在法定期间内没有向上一级公安机关申请复议，也没有向人民检察院提出请求公安机关立案的申请。
二、争议的焦点及理由
现甲向我所咨询要向人民法院提起民事诉讼。在讨论的过程中，律师们对该承诺书的性质发生了争议，即该承诺书是单务合同，单方允诺，还是单方行为?
（一）认为承诺书是合同的理由是：1、该承诺书的主体有二，即甲与乙。2、承诺书的主体是平等的主体。3、该承诺书的内容设立民事权利义务的协议。4、从承诺书的内宾上看，属于单务合同。①
同时，认为该承诺书属于可撤销的合同。法律根据是《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第54条第2款。②甲方可根据合同法第55条第1项规定的期间内，即自收到公安机关的不予立案通知收的次日起一年内，向人民法院提起撤销承诺书之诉，请求人民法院撤销该承诺书；根据合同法第58条的规定，并请求乙方返还车辆，并赔偿甲方的损失。
（二）认为承诺书是单方允诺，基理由是：承诺书是甲向乙作出的为甲设定义务，而乙取得权利的意思表示，它符合单方允诺的构成要件。
单方允诺不是合同，因此，认定承诺书为无效。认定无效的法律根据不是合同法，而是《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第58条第1款第3项③的规定。甲方可向人民法院提起确认承诺无效的确认之诉，提起无效确认之诉，不受诉讼时效期间的限制。④根据民法通则第61条第1款的规定，请求乙方返还车辆，并赔偿甲方的损失。
（三）认为承诺书是单方行为的理由是：该承诺书是甲方一方的意思表示就能成立的行为，不需要乙方的同意就可以发生法律效力，它与合同行为⑤最大区别在于前者由一个意思表示即可成立，而后者则必须由相互意思表示一致的二个意思表示才能成立。因此，承诺书是单方行为，而不是合同行为。
认定承诺书无效的法律根据及无效的法律后果，与上述单方允诺理由相同。
三、笔者的观点
笔者认为，认定承诺书为单务合同的观点不妥。现对该观点的理由分别评析如下：其一，该意见的第一个理由是该承诺书的行为主体有甲与乙双方。主体是甲与乙双方，不是确认承诺书是单务合同的理由，因为单方允诺及单方行为的主体也是甲与乙双方，所以，有甲与乙二个主体，不能得出单务合同的结论。其二，第二个理由是主体具有平等性。主体的平等性是民法的基本原则，民法通则第2条、第3条及合同法第2条、第3条确立了平等原则。作为民事法律行为的单方允诺及单方行为，其主体之间在法律地位上同样是平等的。其三，第三个理由是承诺书的内容设立了民事权利义务。民事法律行为本身就是以发生私法上效果的意思表示为要素之一种法律事实。所谓私法上的效果，是指民法通则第54条所谓的“设立、变更、终止民事权利和民事义务”。[1]将承诺书界定为单方允诺和单方行为，同样可以得出其内容是设立了民事权利与民事义务的结论。其四，第四个理由是承诺书的内容属单务合同。该理由反映了论者法理不清与逻辑上的混乱。单务合同是指仅有一方当事人负给付义务的合同。如赠与合同与借用合同是其代表性合同。一方当事人负有义务，对方当事人不负有义务。单务合同是与双务合同相对应的一个概念，其区分是以给付义务是否由当事人双方互负为标准。[2]属于合同法理论上的分类。作为合同，必须由多个人，通常是由两个人参与才能成立的法律行为，两个人（或全体人）所期待的法律后果是因他们之间相互一致的意思表示而产生的。[3]意思表示一致，必须采取要约与承诺的方式方能完成。承诺书是甲方的要约，即甲方的意思表示，乙方是如何承诺的呢，？根据合同法第21条规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。即乙方同意的意思表示是如何体现的呢?确定乙方的承诺具有意义，只有乙方承诺生效时该承诺书才能对甲、乙方双方产生法律上的约束力，否则，没有约束力。该承诺书没有用明示的方式直接表示乙方的同意，也就是说，乙方没有用语言、文字或者其他直接表意的方法表示其同意该承诺。乙方是否有默示的意思表示，或者说是以默示的方式表示其承诺呢？回答是否定的。传统民法理论将意思表示的方式分为二种，即明示和默示二种。默示是指由特定行为间接推知行为人的意思表示，它包括行为推定与沉默二种。沉默，也称为不作为的默示，必须以有法律明确规定或当事人有明确约定为前提。⑥根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”乙方不存在不作为默示体现其承诺，当无异议。要分析的是乙方是否有以行为推定的方式表现承诺?根据最高人民法院的上述司法解释，规定的是一方当事人向对方提出民事权利的要求，该要求即要约，对方未用明示的方式表示承诺，但其行为表明已接受要约的，该行为就是以间接的方式推知乙方的承诺。但从甲方出具承诺书的情况看，甲方自愿出具承诺书，并没有体现出是应乙方的要求，乙方没有以行为表明接受甲方的要约，不能说乙方有行为表明的承诺。因此，本案不能适用该司法解释。
从另外一个角度分析，即乙方是否有要约的意思表示?根据合同法第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一） 内容具体明确;
（二） 表明经要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”
乙方希望与甲方订立合同的意思表示存在否，在该案中不清楚。如果一定说有该意思表示，则又不符合意思表示的构成要件，特别是意思表示的内容要具体明确的要求。因此，设若乙方有要约的意思表示的观点没有法律依据。
将承诺书的性质界定为单方允诺也不妥当。单方允诺是指表意人向相对人作出的为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利的意思表示。它的构成要件包括：要件一，它是表意人单方的意思表示。要件二，单方允诺的内容是为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利。要件三，单方允诺一般向社会上不特定的人发出。单方允诺的主要类型是悬赏广告、设立幸运奖和遗赠。 [4]承诺书基本符合单方允诺的要件一和要件二，但却不符合要件三，即向社会上不特定的人发出的，承诺书是甲向乙发出的，乙是特定的人，而不是不特定的人。在我国民法上，没有规定悬赏广告，也没有规定设立幸运奖，因此，也没有单方允诺的一般性的规定，因此，将承诺书认定为单方允诺，没有法律上的理由。
笔者认为承诺书为单方民事行为。传统民法学将单方行为区分为有相对人的单方行为和无相对人的单方行为二种，前者是指须向相对人表示，始能成立。后者则是指无须向相对人表示，亦能成立。该种区分在德国民法理论上相应地被区分为需受领的意思表示和无须受领的意思表示。前者的意思表示在到达相对人时才生效，而后者的意思表示并不以到达为生效要件。[5]二种分类方法实际上并没有本质的区别，有相对与无相对人的区分是建立在意思表示发出人发出的相对人是否确定为标准，而有无受领的区分则是在相对人以是否受领为标准的，二种区分是相对应的。因此，有相对人单方行为，对应的是需受领的意思表示;无相对人的单方行为，对应的是无须受领的意思表示。撤销和解除合同为典型的有相对人单方行为或者是需受领的意思表示，悬赏广告和动产所有权的抛弃则是无相对人的单方行为或者说是无需领受的意思表示。
根据上述分类，上述单方允诺实际上是单方行为的一种，即属于无相对人的单方行为，也无须对方受领该意思表示。
而承诺书则是甲方给乙方单方出具的，属于有相对人的单方行为，乙方接受承诺书并将车辆开走就表示乙受领了甲的意思表示，承诺书对甲与乙发生法律上的约束力。因此，承诺书属于单方行为，不属于单务合同，也不属于单方允诺。
单方行为作为民事法律行为之一种，在我国现行法上认定其效力的根据是民法通则第55条和第58条，第55条是认定有效的法律根据，第58条则是确认无效的法律根据。根据第58条之规定，乙方以胁迫的手段，使甲方在违背真实意思的情况下出具承诺书，应当确认甲方出具承诺书及交付轿车的行为无效行为。根据民法通则第61条第1款的规定，乙方应当返还其占用的车辆，如造成其他损失，应当赔偿损失。
孙瑞玺，山东达洋律师事务所律师，北京大学民商法硕士。
注释：
① 单务合同是与双务合同相对应的一个概念，是指仅有一方当事人负给付义务的合同。参阅崔建远.合同法（修订本）[M].北京：法律出版社，2000.31.
② 即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。
③ 即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的行为无效。
④ 关于该观点请参阅崔建远.合同无效与诉讼时效[J].民商法学，2002，（4）：58.
⑤ 传统民法理论将合同行为作为与单方行为相对应的双方行为的典型形式，即指由双方当事人相对应的意思表示的一致而成立的民事行为。参阅迪特尔•梅迪库斯.邵建东译.德国民法总论[M].北京：法律出版社，2000.166.
⑥ 传统民法理论的该分类有逻辑上的缺陷，意思表示的方式分为明示与默示二种方式，又将默示分为行为推定和沉默，但对默示所下的定义的内涵只包括行为推定的内容，而不包括沉默含义，但在外延上又包括沉默，犯了内涵与外延矛盾的错误。因此，笔者认为，默示的定义应当界定为行为人以作为或者以特定情形下的不作为的方式间接表示其内在意思的表意思形式，它包括作为的默示和不作为的默示，作为的默示又称为行为推定，不作为的默示，又称为沉默。
参考文献：
[1] 梁慧星.民法总论[M].北京：法律出版社，2001.177.
[2] 崔建远.合同法（修订本）[M].北京：法律出版社，2000.30.
[3] 卡尔•拉伦茨.王晓晔等译.德国民法通论（下册）[M].北京：法律出版社，2003.432.
[4] 张广兴.债法总论.北京：法律出版社，1997.56-59.
[5] 迪特尔•梅迪库斯.邵建东译.德国民法总论[M].北京：法律出版社，2000.166.