国家工商行政管理局


关于进一步加强房地产市场监督管理的通知
国家工商行政管理局



各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
近年来，随着房地产市场的迅速发展，各地工商行政管理机关积极参与监督管理，有力地维护了房地产市场秩序，取得了较好的社会效果。但是，目前在房地产市场交易秩序方面仍然存在一些普遍性的问题，如非法倒卖房地产、无照和超范围经营房地产、房地产交易合同不规范、房地
产虚假广告时有发生、房地产租赁经营中税费流失等。为进一步加强工商行政管理机关对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，促进我国房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》、《
中华人民共和国企业法人登记管理条例》等法律、法规，现就房地产市场监督管理的有关问题通知如下：
一、工商行政管理机关在房地产市场管理中的主要职责
根据国务院确定的参与监督管理各类生产要素市场的职责，工商行政管理机关在参与房地产市场监督管理中的具体职责是：
1、参与制订房地产市场有关法律、法规；
2、对房地产市场经营主体资格进行审核，办理其登记注册手续，核发营业执照；
3、对集中交易的房地产市场进行登记注册，颁发《市场登记证》；
4、规范房地产买卖、租赁等经济合同文本，对房地产交易合同进行监督管理和鉴证；
5、监督管理房地产广告活动；
6、监督检查房地产市场交易活动，查处房地产市场违法行为，维护交易秩序；
7、开展工商行政管理法规的宣传、咨询活动；
8、法律、法规赋予的其他职责。
二、加强对房地产经营主体的登记管理
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发企业及房地产中介服务机构直接到工商行政管理机关登记注册。对此，各级工商行政管理机关应予以高度重视，严格按照国家宏观调控的要求，切实加强对房地产市场经营主体资格的审核，着重做好以下工作：
1、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定的条件，对房地产开发企业及中介机构的资格条件严格把关，并建立专项审核制度。
2、对房地产市场经营主体特别是房地产开发企业建立日常检查制度，对房地产开发企业领取营业执照之日起满六个月尚未开展房地产开发经营活动的，依照法律、法规的规定予以处理。
3、对在房地产交易活动中以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、行纪及代理等活动的房地产经纪人，按《经纪人管理办法》（国家工商行政管理局令第36号）进行管理。
三、加强房地产买卖活动的监督管理
1、进行房地产买卖，当事人必须按规定签订书面合同。合同的主要条款应包括：标的物的基本情况、销售价格、付款时间及结算方式、交房期限、维护保养、产权归属、土地使用权取得方式、违约责任及买卖双方的其他权利义务等。
加强房地产买卖合同管理，是工商行政管理机关监督管理房地产市场的重要内容之一。各地工商行政管理机关应根据国家工商行政管理局、建设部关于房地产买卖合同文本的规定，结合本地实际情况，制定具体措施，并建立房地产买卖合同的审查管理和鉴证制度。
2、发布商品房销售广告，必须符合《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条关于投资额度等的规定，以及其他有关法规规定。工商行政管理机关应加强对房地产广告的监督管理，坚决查处房地产广告活动中的违法违章行为。
3、对国有土地使用权出让、转让等经营行为的管理，应依照土地管理法规进行。
四、加强房屋租赁经营活动的监督管理
1、凡非国家定价出租的各种所有权房屋，其交易行为均应纳入房地产市场管理。
2、从事房屋出租经营的单位和个人（居住用房租赁暂除外），须经工商行政管理机关依法核准登记，颁发营业执照后，方可开展出租活动。
3、房屋租赁双方必须依法签订书面合同，租赁合同的主要条款应当包括：房屋的基本情况、租赁用途、租赁价格、租赁期限、修缮责任、违约责任等。
对房屋租赁合同的管理，可按房地产买卖合同管理规定办理。
五、加强房地产市场登记管理
开办集中交易的房地产市场，应按照国家工商行政管理局《商品交易市场登记管理办法》（国家工商行政管理局令第54号）的规定，到工商行政管理机关办理市场登记手续，领取《市场登记证》。
六、查处房地产市场中的违法违章行为
各地工商行政管理机关要依据有关法律、法规和规章，加强对房地产市场违法行为的查处工作：
1、对未领取营业执照，或超越经营范围从事房地产开发、房地产销售、房屋出租及房地产中介服务等经营活动的单位和个人，依照《中华人民共和国公司登记管理条例》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《城乡个体工商户管理暂行条例》等法规的有关规定予以查处。
2、对非法倒卖公有房屋牟取非法收入的单位和个人，依据《投机倒把行政处罚暂行条例》第三条第十一款及有关规定予以查处。
3、对在房地产市场中从事不正当竞争活动，利用经济合同危害国家利益和社会公共利益，以及进行非法广告活动的单位和个人，分别依据《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国广告法》等法律、法规和规章予以查处。
4、认真受理消费者关于商品房质量和服务等方面的申诉，及时处理消费者协会转来的消费者投诉，对房地产市场中各种损害消费者权益的行为，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》及相关法律、法规和规章予以查处，切实保护广大消费者的合法权益。
七、各级工商行政管理机关要提高认识，加强领导，进一步健全市场管理机构和落实管理人员，把房地产市场监督管理作为一项重要工作来抓。在房地产市场监督管理中，要进一步发挥工商行政管理机关的整体职能，搞好内部协调，并进一步加强与当地建设行政主管部门的配合，以切
实达到维护房地产市场秩序的目的。




1996年9月10日
上海市人民政府


上海市人民政府关于批转市发展改革委等四部门制订的《上海市市级建设财力项目管理暂行办法》的通知

沪府发〔2009〕49号


各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
　　市政府同意市发展改革委、市建设交通委、市财政局、市审计局制订的《上海市市级建设财力项目管理暂行办法》，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府
二○○九年九月十六日

上海市市级建设财力项目管理暂行办法

　　第一章总则
　　第一条（目的和依据）
　　为了进一步规范政府投资行为，加强市级建设财力项目管理，提高政府投资决策的科学化、民主化水平，根据《中华人民共和国预算法》、《国务院关于投资体制改革的决定》和国家、本市的有关规定，制定本办法。
　　第二条（适用范围）
　　市级财政预算内基本建设支出（以下称“市级建设财力”）安排的投资项目适用本办法。
　　第三条（投资安排原则）
　　市级建设财力安排要服务国家战略，符合本市国民经济和社会发展规划，有利于经济社会和人口资源环境的协调可持续发展，有利于经济结构的优化，有利于统筹各类政府性资金，严格遵守科学、民主原则，注重公平和效益，加强管理和监督。
　　第四条（投资领域）
　　市级建设财力主要用于关系公共安全和市场不能有效配置资源的经济和社会领域，包括加强公益性和公共基础设施建设，保护和改善生态环境，推进科技进步和高新技术产业化等。
　　第五条（投资方式）
　　市级建设财力投资根据项目性质和调控需要，可分别采取直接投资、资本金注入、投资补助、贴息等方式。
　　第六条（职能分工）
　　市发展改革、财政、建设、审计、规划土地、环保等部门按照各自职能，对市级建设财力项目进行管理和监督。第二章项目审批程序
　　第七条（发展规划）
　　市有关部门应当依据本市国民经济和社会发展中长期规划，结合实际需要和条件，编制重要领域的专项发展建设规划，明确发展的指导思想、战略目标、总体布局和主要建设项目等。经市发展改革委会同有关部门综合平衡并报市政府批准的专项规划、专项发展建设规划，是市级建设财力投资决策的重要依据。
　　第八条（项目储备库）
　　由市发展改革委会同相关部门根据国民经济和社会发展中长期规划，以及发展建设规划等，研究提出规划期内需安排市级建设财力，以及需由市级建设财力平衡的投资项目，列入市级建设财力项目储备库，并深化项目前期工作，进行动态调整。其中，对项目总投资大且工程复杂、社会涉及面广的项目，应当开展预可行性研究，有关前期费用可由市级建设财力预安排。具体办法，由市发展改革委会同相关部门另行制定。
　　由市发展改革委会同有关部门根据市委、市政府的年度工作重点，对列入储备库的投资项目，按照重要性、迫切性以及前期工作深度，进行年度统筹平衡，优先考虑项目审批。
　　第九条（审批程序）
　　市级建设财力项目的基本审批程序，主要包括项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算、竣工验收等。
　　对以投资补助、贴息等投资方式投入另有规定的，从其规定。
　　第十条（项目报送）
　　项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算，由相关行政主管部门、市级政府性投资机构或国资授权控股集团公司上报或转报。
　　第十一条（项目建议书审批）
　　申请使用市级建设财力的项目，应当由相关行政主管部门或项目（法人）单位组织编报项目建议书，并提出使用市级建设财力规模的需求，报市发展改革委审批。项目建议书应当对项目建设的必要性、拟建地点、拟建规模、投资匡算、资金筹措以及项目的经济效益和社会效益进行初步分析，并按照有关要求提供相关文件。
　　如有需要，市发展改革委可征询相关行业主管部门的意见，通过直接委托或竞争性方式，选择具有资格的工程咨询机构对项目建议书进行评估。对符合条件的项目，由市发展改革委审批项目建议书。
　　第十二条（可行性研究报告审批）
　　有关行政主管部门或项目（法人）单位依据项目建议书批复，开展可行性研究工作。项目可行性研究报告须由有资质的工程咨询机构进行编制，在进行多方案比选的基础上，提出使用市级建设财力的合理需求，报市发展改革委审批。
　　可行性研究报告应当对项目在技术和经济上是否必要、合理、可行以及社会效益、生态环境、节能等进行全面分析论证，落实各项建设条件，并按照有关规定，取得相关单位的许可、承诺、证明或评估意见。
　　市发展改革委通过直接委托或竞争性方式，选择具有资质的工程咨询机构对项目可行性研究报告进行评估。未通过咨询评估的项目不予审批。如有必要，市发展改革委可征询相关行业主管部门的意见，或进行专家评议。
　　对规划、土地、环保等许可手续完备的项目，可简化相关程序。
　　第十三条（资金安排）
　　根据项目实际情况，市发展改革委可在项目建议书或项目可行性研究报告审批阶段，明确项目资金筹措方案和市级建设财力投资额度。其中，重要项目应当按照有关规定上报市政府同意。
　　第十四条（初步设计和概算审批）
　　依据可行性研究报告，项目（法人）单位应当通过直接委托或竞争性方式，选择具有相应工程设计资质的设计单位，编制初步设计文件。设计单位必须严格按照批准的可行性研究报告中的建设内容、规模、标准、投资和有关批复要求，以及国家规定的设计规范、规程和技术标准进行设计。
　　通过直接委托或竞争性方式选择具有资质的工程咨询机构对项目初步设计和投资概算进行评估后，除另有规定外，初步设计由市建设交通委会同市发展改革委审批，投资概算由市发展改革委负责核定，委托初步设计审批部门在审批初步设计时一并受理和批复。
　　第十五条（审批条件的一般规定）
　　批准项目建议书、可行性研究报告和初步设计概算除应当符合本办法第九条、第十条、第十一条、第十三条的规定外，还应当符合城市规划、土地、环保、节能、安全生产、技术法规等规定的条件，并办理相关手续。
　　项目（法人）单位、建设内容、建设地点等发生重要变化的，要按照基本建设程序及时办理项目调整手续。
　　第十六条（概算及实施方案等调整）
　　建设项目应当严格按照批复的初步设计和概算组织建设。项目（法人）单位在项目执行过程中，发生以下情况之一的，应当报市发展改革委按程序审批，在未经批准前严禁变更项目（法人）单位、建设内容、建设规模和建设标准：
　　（一）由市级建设财力全额投资的项目，投资发生变化的；
　　（二）由市级建设财力部分投资或安排资本金的项目，投资发生变化且需要调整市级建设财力投资的；
　　（三）由市级建设财力部分投资或安排资本金的项目，投资变化超过10%及以上的；
　　（四）由市级建设财力补助的项目，项目（法人）单位发生变化的或投资变化超过10%及以上的；
　　（五）由市级建设财力补助的项目，建设内容、建设规模、建设标准、建设地点发生变化，致使原定项目目标、效果等无法完成的。第三章项目年度投资计划安排
　　第十七条（编制年度计划）
　　每年三季度，由各项目（法人）单位通过相关行政主管部门、市级政府性投资公司或国资授权控股集团向市发展改革委上报或转报下一年度续建项目、申请新开项目市级建设财力资金需求总量。市发展改革委根据市政府当年确定的工作重点，会同市有关部门研究提出市级建设财力年度计划的安排建议，商市财政局后上报市政府审批。
　　第十八条（计划下达）
　　市发展改革委根据市政府批准的市级建设财力年度计划安排建议，结合项目进度，分期下达市级建设财力项目的年度投资计划。年度投资计划原则上每年10月底前下达。
　　项目可行性研究报告批复后，方可下达市级建设财力投资计划。
　　第十九条（年度计划执行）
　　项目年度计划一经下达，应当严格执行。如确需调整的，需及时申报调整。未列入年度投资计划的项目，不得擅自开工。第四章项目的建设实施
　　第二十条（招投标制）
　　除保密工程外，使用市级建设财力项目应当依法进行公开招标。保密工程由市保密局出具相关文件后，按照本市保密工程有关规定执行。
　　第二十一条（财务、工程监理）
　　对使用市级建设财力的项目实行财务（投资）监理制，进行全过程财务管理和投资控制。具体办法，由市财政局会同相关部门另行制定。
　　对使用市级建设财力的项目进一步完善和改革工程监理制，加强项目安全质量监督和投资控制。具体办法，由市建设交通委会同相关部门另行制定。
　　第二十二条（其他建设制度）
　　市级建设财力项目应当严格执行投资项目的法人责任制、监理制、合同管理制等有关项目建设法律、法规的规定。
　　第二十三条（项目“代建制”）
　　对使用市级建设财力的非经营性项目逐步推行“代建制”，通过招标等竞争方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期。项目竣工验收后，移交使用单位。
　　市级建设财力投资非经营性项目“代建制”的有关试点办法，由市发展改革委会同有关部门另行制定。第五章项目财务和资金管理
　　第二十四条（财务管理）
　　项目（法人）单位要按照基本建设财务管理的规定，建立完善的建设财务制度，设置基本建设账户，实行单独建账、单独核算，加强建设资金使用和管理。市财政局对建设资金的使用情况和项目的财务活动实施管理和监督。
　　第二十五条（资金管理）
　　市级建设财力必须专款专用，项目（法人）单位不得拆借，不得滞留，不得挪作他用。
　　第二十六条（资金申领）
　　项目（法人）单位应当根据下达的项目年度投资计划、工程建设进度，按照程序向市财政局申领建设资金。属于政府采购目录内的货物、工程、服务等，应当申请办理政府采购。
　　第二十七条（资金拨付）
　　市财政局根据“按预算、按项目年度投资计划、按进度、按合同”原则及有关规定，拨付建设资金。第六章竣工验收和资产管理
　　第二十八条（工程价款结算）
　　项目完工报备后，项目（法人）单位应当按照规定及时进行工程价款结算。市财政局可自行或委托社会中介机构对竣工结算进行审查。
　　第二十九条（项目审计）
　　使用市级建设财力的项目结算完成后，向市审计局提出审计申请，并将申请抄送市发展改革委。
　　对使用市级建设财力5000万元及以上的项目，由市审计局按照审计管理权限，并根据年度审计工作计划对项目组织审计。审计结束后，由市审计局出具书面审计报告，并抄送市发展改革委、市财政局。
　　对使用市级建设财力5000万元以下的项目，原则上由市审计局、市发展改革委、市财政局委托有资质的社会中介机构审计。审计结束后，由社会中介机构出具书面审计报告，报送市审计局、市发展改革委、市财政局。市审计局依据《中华人民共和国审计法》的要求，也可对使用市级建设财力5000万元以下的项目直接组织审计。
　　有关市级建设财力项目审计监督的具体办法，由市审计局会同相关部门另行制定。
　　若有必要，市发展改革委可根据审计结论，调整批复项目投资概算。
　　第三十条（综合竣工验收）
　　项目各单项验收完成后，由市发展改革委或委托相关行政主管部门组织项目综合竣工验收。
　　第三十一条（竣工财务决算）
　　项目（法人）单位应当按照规定，及时编制项目竣工财务决算。市财政局要及时审查批复项目竣工财务决算，项目（法人）单位依此办理核销拨款、固定资产移交手续，并加强固定资产的管理。
　　第三十二条（建成项目转让）
　　对已建成的市级建设财力项目，经市政府批准，可以依法转让产权或者经营权，回收的资金，继续用于市级建设财力其他项目的再投资。第七章监督管理
　　第三十三条（项目（法人）单位的责任）
　　项目（法人）单位应当严格根据项目批复的要求，组织实施项目，要严格依法合规建设。
　　项目（法人）单位在首次申报投资计划时，应当签订《市级建设财力项目责任承诺书》。项目（法人）单位要定期向市发展改革委、市财政局报告建设过程中的设计变更、建设进度、概算控制、资金使用等情况。
　　对违反国家法律法规和本办法规定的，视情节轻重，市发展改革委可对项目（法人）单位作出限期整改、通报批评、停止安排年度计划和停止审批其他项目等决定；市财政局可对项目（法人）单位作出停止拨款等决定；市审计局对违反国家规定的财政收支和财务收支行为依法进行处理处罚。违反法律、法规的，由有关部门依法追究项目（法人）单位及相关人员法律责任。
　　相关行政主管部门、市级政府性投资机构或国资授权控股集团公司要加强对项目（法人）单位的指导、管理和监督。
　　第三十四条（社会中介机构的责任）
　　咨询评估、监理、审价、审计、招标代理等社会中介机构及其咨询人员在工作过程中违反职业道德、造成重大损失和恶劣影响的，依法追究法律责任。
　　对不按照批复要求编报可行性研究报告或初步设计方案的相关咨询、设计单位，由市发展改革委视情况给予劝诫或限制其承担政府投资项目的设计任务，并建议有关资质管理部门给予相应处罚。
　　对项目（法人）单位未经市发展改革委批准，擅自提高建设标准、扩大建设规模、改变建设方案的行为，财务（投资）监理单位应当及时向项目（法人）单位的上级行政主管部门、市财政局、市发展改革委和市审计局报告。对未及时制止和报告上述行为的财务（投资）监理单位，由市财政局视情况给予劝诫或限制其承担政府投资项目的财务（投资）监理任务，并给予相应处罚。
　　对未按照规定履行安全质量监督和投资控制的工程监理单位，由市建设交通委会视情况给予劝诫或限制其承担政府投资项目的工程监理任务，并给予相应处罚。
　　第三十五条（管理部门的责任）
　　项目管理部门和行业主管部门及其工作人员应当严格执行法律、法规和本办法的有关规定。对在项目管理过程中滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊，索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十六条（稽察制度）
　　市重大项目稽察办根据《上海市政府投资项目稽察暂行办法》，负责市级建设财力重点项目建设的全过程稽察，并按照相关规定作出稽察处理。对市级建设财力超投资项目，稽察后方可调整投资概算及实施方案。第八章附则
　　第三十七条（党政机关办公楼项目）
　　党政机关办公楼等楼堂馆所项目除符合本办法有关规定外，还应当执行国家党政机关办公楼管理的有关规定。
　　第三十八条（参照执行）
　　其他市级政府性投资项目，可参照本办法执行。
　　第三十九条（办法的解释）
　　本办法由市发展改革委会同市建设交通委、市财政局、市审计局依据自身职能负责解释。

上海市发展和改革委员会
上海市建设和交通委员会
上海市财政局
上海市审计局
二○○九年九月十一